カテゴリ：不動産取引についてのイロハ / 投稿日付：2023/08/17 15:30
前回のブログでは、双務契約と片務契約について解説しました。
売主、買主が義務を負う！！双務契約のお話
そこから派生したお話をしたいと思います。
双務契約では、当事者同士がそれぞれ債務（義務）を持っているという内容でしたが、
それでは、当事者の一方がその債務を履行しない場合どうなるのでしょうか。
一方が自分の債務に履行しない場合、相手方は自分の履行を拒絶できる権利があります。
例えば
「あなた（買主）が代金払ってくれないなら、私（売主）だって物件渡せませんよ！！」
という風な感じです。逆も然りです。
とまあ、わざわざ説明するまでもない、当たり前のことですが笑
このことを『同時履行の抗弁権』（民法533条）と言います。
相手方が履行しないからといって、直ちに
「損害賠償くれよ！」「契約解除だ！！」というわけにはいきません。
同時履行の期間というのは、自分も債務に着手していない状態ですからね。
履行に着手し、相手方に相当の期間を設け、催告をする必要がアリマス。
それでも、履行しないとなると、債務不履行となり損害賠償や契約解除の対象と
なり得るでしょう。
□他にも認められる同時履行の抗弁権
双務契約のほかに、売主の瑕疵担保責任や契約解除における原状回復義務にも
適用されるものです。
身近な例で言うと
領収書発行を依頼したのに拒まれた場合にも
同時履行の抗弁権が成り立ちます。
「領収書出してくれないなら、お金は払いません」
という主張が認められるのです。
子供の頃お釣りもらっていいならオツカイに行く
とごねていましたが、これも一種の同時履行の抗弁権でしょうか。
逆に、賃貸借契約において「建物の明渡義務」と「敷金返還義務」は
同時履行の関係にはなりません。
敷金には、賃料や遅延損害金、原状回復費用等を担保する意味合いがあります。
明渡時には、まだ賃借人の債務が確定していない状態なので
同時履行が成り立たないという言うわけです。
ですから、敷金を変換してくれないなら出ていかない！という主張は認められません。
□まとめ
小難しい話ですが、あなたがこれをしてくれないなら、私だってしませんけん！
という普通の流れの話です。
「同時履行の抗弁権」という民法により
当事者同時の公平が保たれているというわけですね。
