不動産取引についてのイロハの記事一覧｜スタッフブログ｜薩摩不動産

早いもので２０２４年も２月に突入し、４月の新生活に向けて

お引っ越しを検討中の方も多い時期だと思います。

新居も決まり、新しい生活にわくわくする一方で

現在も賃貸物件に住んでいる人は、退去の手続きをしなくてはなりません。

今回の記事では、賃貸物件の『退去の流れ』について

お話したいと思います。

□まずは、管理会社や大家さんにご連絡を！！

賃貸物件に住んでいる場合、

いきなり「明日引っ越します」→「はい、どうぞ」とはなりません。

退去される時期がある程度定まったところで、

まずは、その物件の管理会社、あるいは大家さんに、

退去する旨を連絡をします。

物件によりますが、一般的な居住用の物件であれば

遅くとも退去の１カ月前までには、退去予告をしなくてはいけないケースが多いです。

例えば、３月末に引っ越すのが決まっているのであれば

２月末までには、ご連絡をいただくようになっています。

２月２８日（２月２９日）に連絡をしていただくとセーフですが

３月１日に３月末に退去しますとご連絡をいただいたとしても

４月分の家賃が発生してしまいます。

入居時には、家賃は日割り精算が一般的かと思いますが

退去時は、日割りとはならず、まるまる１カ月のお家賃が発生してしまう

場合が多いのです。

１日違いで大きな違いですので、とにかく引っ越しするのが

決まった時点でお早目の連絡をお願いいたします☺

管理会社と仲介業者を間違われる場合がありますが

管理会社や退去予告の時期等は、入居時に署名していただく

賃貸借契約書に書かれていますので、再度確認してみてくださいね＾＾

□引っ越しの手続き

新居も決まり、引っ越しの日が決まったら次は、

下記のような手続きが必要になります。

原状回復の費用については、計算をして後日頂く流れになりますので

その場でご用意していただく無くても大丈夫です＾＾

参考までに→借主の「原状回復義務」について

退去の立ち合いが終了すれば、はれて無事退去終了となります！！

お疲れさまでした！

□まとめ

「赤線」「青線」という言葉を耳にされたことはあるでしょうか。
これらは、『法定外公共物』といい、道路法や下水道法、河川法等が適用されない
公共物（道路や水路）の事を指します。

具体的には、昔からある、畦道や用水路などを指します。

□何で赤線・青線なのか

昔の公図は、和紙に色付けされていました。

その中で、里道は赤い線で描かれていたため　

「里道」＝「赤道」「赤線」「旧道」

水路は青い線で描かれていたため

「水路」＝「青道」「青線」「旧水」

と呼ばれ、その名残で現在でも赤線、青線と広く知られています。

↓ちょっっと分かりにくいですが、昔の公図です。

※引用元：徳島県HPより

赤い線と青い線が書かれていますね。

黄色っぽい線は「土揚敷」（どあげしき）と言い

水路やため池の堤防敷地を意味します。こちらは黄道とは呼びません。

以前の記事でも書いたように、この旧公図（土地台帳付属地図）は

課税目的の地図のため、国が所有するこれらの公共物には、地番が付けられていません。

※現在の公図は、白黒のため、それぞれを区別するため「水」「道」等と書かれています。

□機能の有無

過去は、畦道や水路として確かに使われていたものの

法定外公共物の中には、現在では機能を失ったものがあります。

機能を失う…私は初めて聞いた時(@_@)？？となりました。

例えば、里道ならば、本来人が通れるところ

水路なら、本来水が流れるところですが

それができないのです。

こちらは、旧法定外公共物と呼ばれ、
国が持っている財産です。



そして、あろうことか自分の敷地の中に

旧法定外公共物が入り込んでいるケースもあるのです。

例えば、現地を見ても道がないのに

公図には、「道」とかかれているのです。

↓写真を使って解説すると、こんな感じです。

現地は何にもないのに
公図上では赤いところに道があるという感じです。
（分かりやすくなっていれば良いですが…。
実際には、赤線の通っていない祖父母宅です…笑




所有している土地の中に旧法定外公共物が含まれている場合や
法定外公共物に隣接した土地を所有している場合
その土地の所有者は、購入することができます。

ちなみに、現在でも道として使われていたり、水が流れていたり、

と機能がある法定外公共物は、市町村の管理となります。

機能がない法定外公共物の管理は、

国（各地域の財務事務所）が執っています。

個人で購入する手続きをするのは、かんなりハードルが高いので

家屋調査士さんに相談するのが無難です＾＾

□まとめ

この時期は、４月の新生活に向けて物件探しを
始める人も多いのではないでしょうか＾＾


新生活への希望に心躍るを半面、
『お家賃』の不安が過るのではないでしょうか。


今回の記事では、そんなお家賃の目安についてお話します！

□家賃上限の目安

家賃の目安は、

手取りの３０％くらい

と言われています。

月々の支払には家賃のほかに、共益費や駐車場、

物件によっては、インターネットの料金や町内会費等の

費用も上乗せされる場合があるので、必ず月額総額を計算してくださいね♪

□将来を見据えて！！

雇用形態がアルバイトやパートだったり

歩合制の給料形態の人は、収入に波があるかと思います。

あるいは、新婚さんで、現在は共働きでも子供が生まれて

奥さんが仕事を辞めざるを得ない状況になったり

ライフスタイルの変化も考慮しなくてはなりません。

ライフスタイルの変化に合わせて、その都度引っ越し、

というわけにもいきませんので憧れだけで物件を決める前に、

以上お家賃の目安についてのお話でした♪

ご両親や配偶者が亡くなり、不動産を相続した場合

『相続登記』をしなくてはなりません。

『相続登記』とは、簡単に言うと

不動産の名義を亡くなった人から相続した人の名義に

変更することです。

実は、相続登記はこれまで強制ではなく

相続人の判断に委ねられていました。

しかし、今年令和６年４月１日より

相続登記が義務化されるのです！

今回のブログでは、相続登記の義務化についてお話ししたいと思います。

□相続登記が義務化される背景

これまで、相続登記が義務化されていない事で
全国で「所有者不明」の不動産が

増加傾向にありました。

令和２年時点で全体の約２４％（九州本土並みの広さ）もの土地が

所有者不明となっているそうで驚きました。

相続人が相続登記を怠り、さらにその子供等の相続人も知らない間に

相続人になっていて、、と相続登記をしないと雪だるま式に相続人が増え続け

挙句の果てに所有者不明となってしまいます。

すると所有者不明の不動産は、

売却がスムーズにできないことはもちろん

開発工事や公共事業等をする際にも大きな妨げとなります。

□申請を怠った場合

正当な理由がないのに３年以内に相続登記をしなかった場合

１０万円以下の過料が課される可能性があります。

また、現在不動産を所有してる方が

氏名（名称）や住所が変更となった場合は、

２年以内に変更登記をすることも義務化となります。

引っ越しをされた際は、ご注意ください！

こちらは２年以内に変更登記をしないと

５万円以下の過料が課されます。

所有者不明の不動産を減らすことが目的なので

住所、氏名の変更登記の義務化も大切なんですね。

□まとめ

皆さまは、『実印』をお持ちでしょうか？
実印は、保険金を受け取る時や、遺産相続を受けたりする時など
必要になる印鑑です。
基本的には、大きい金額が動く時に使われるので
持っていないよという方もいらっしゃるかもしれませんね。


今回のブログでは、不動産取引における実印の登場シーンについて紹介します◎

□実印とは

『実印』とは、市町村役場で印鑑登録されている印鑑になります。

ハンコ屋さん等で世界で一つだけのオリジナルの印鑑を作っただけでは

『実印』にはなりません。

逆に、１００均などで購入した三文判でも登録さえできれば

実印となります。（役所によってはNGのケースも！後述します。）

基本的には、実印が求められるシーンでは『印鑑証明書』の提出が必要になります。

※市町村役場もしくは、マイナンバーカードをお持ちの方はコンビニでも取得できます。

□不動産取引における実印に役割とは

結論からいうと、賃貸契約でも売買契約でも、指定されない限りは

認印で取引することは可能です。

しかし、住宅ローンを組む場合は、必ず実印が必要になっています。

（売主の場合は、所有権移転登記の際に必要になります。）

つまり、現金で購入する場合は認印でも良いということになりますし

賃貸契約では、必要ないということになります。

（連帯保証人になる場合は、実印が求められます。）


代金を支払う買い手側が、他人になりすます必要性は乏しいですが
勝手に不動産を売却されたり、ローンを組まれるのは
本人も銀行もたまったものじゃありませんから、実印が求められるんですね。

いずれにせよ、インクが消えてしまう可能性があるシャチハタは使用できません。

そもそも、印鑑登録ができないのでご注意ください！！

□まとめ

売買物件でも賃貸物件でも、間に不動産屋が入り、契約に至った場合

「仲介手数料」が発生します。

以前に「売買物件の仲介手数料」についてご紹介しましたが

今回のブログでは、賃貸物件の仲介手数料について解説します◎

□仲介手数料の目安

「宅建業法」により仲介手数料には、上限が定められています。

賃貸物件の場合、家賃の１カ月分（＋消費税１０％）が上限です。

しかし、下限は定められていません。

もし、家賃のほか駐車場代が別途必要になる場合は、その仲介手数料も発生します。

お家賃が４５，０００円　駐車場代５，０００円の物件の場合

５５，０００円（税込み）が仲介手数料の上限となります。

しかし、お家賃や駐車場代とは別に、共益費、管理費、CATV等の費用が
発生する場合もありますが、これらを仲介手数料に含んでしまうと宅建業法の違反となります。

□仲介手数料を抑えたい場合

先述した通り、仲介手数料には下限が定められていないため

値段の交渉をする余地はありますが、極端に値下げすることは難しいでしょう。

仲介業者にとって大切な収入源でもありますし、

すぐに入居者様が決まる様な人気物件であれば、お客様の希望に添える事が

出来ない場合もあります。

しかし、仲介手数料が無しになる方法があります。

それは、不動産屋が所有している物件を
その不動産屋から契約する時です。

仲介手数料は、貸主さんと借主さんを仲介することで発生する料金ですので

物件が自社のものであれば、仲介手数料は不要だということです。

□まとめ

以上賃貸物件の仲介手数料のお話でした。

初期費用は、仲介手数料のほかに敷金・礼金・前家賃等がかかってきます。
仲介手数料の額については広告に明記されていない場合が

多いので今回の記事をかきました！
皆様の参考になると幸いです。

土地の地番を調べる資料として「公図」というものがあります。


地番とは、住居表示（郵便物の送付先などに使われる住所）とは異なり、
１筆ごとに登記された番号を指します。
地番＝住居表示のケースもありますが、必ずしもそうとは限らないのがミソです。




このように、それぞれの地番が書かれています。

一般的な地図とも異なりますし、普段の生活では住居表示（住所）を使うので
見たことがない人も多いかと思いますが
不動産の取引では、とても重要な書類です。


今回は、そんな「公図」を歴史を踏まえて解説していきます！

□過去の公図

きっかけは、明治時代の地租改正により、政府の財政確保のため
それぞれの土地に価格を付け、課税するために作成されました。
（旧土地台帳附属地図と呼ばれていました）


そのため、地番を付けて、どこに何番の土地が分かれば事足り、
精度の高いものは要求されておらず、面積、距離等はアバウトなものでした。

一般人が測量し、尚且つ、測量技術も当然今より劣るということもあるのですが
課税額を低くするため、あえて面積を小さく測量していたのでは…
という見解もあるのです。


ちなみに、課税目的で作られたもののため、公共のものである道路や水路には
地番がつけらませんでした。

□現代の公図

実は現代でも、精度の低いこの旧土地台帳附属地図をもとに出来た
公図が地番を調べる材料として用いられます。

↑にアップしたものがその例ですが、そもそもの旧土地台帳附属地図は
当初、和紙で作られ、尚且つ何度も書き換えたものを
現在、電子化しているため、精度としてはかなり低いでしょう。



図面の下には
分類「地図に準ずる図面」
種類「旧土地台帳付属地図」
とかかれています。



一方で、政府は、日本全国の土地の地籍調査を行い
正確な測量技術で、位置、境界などを名確認する、
「不動産登記法第１４条第１項」に従い
精度の高い図面の作成を進めています。


私たちは、一緒くたに「公図」と呼んでいますが
正確には、前者（精度の低い公図）を「地図に準ずる図面」
後者（精度の高い図面）を「１４条地図」
と分類します。
「新しい地図」とかにしてくれたら分かりやすいのにと思います。

□１４条地図の普及

徐々に「地図に準ずる図面」から「１４条地図」に塗り替えようという働きですが
この１４条地図が備え付けられている割合は、全国で５５％程度と言われています。
我が徳島県では、少し古いデータですが約３３％（平成２６年度時点）と、
全国的にもまだまだといった印象です。



１４条地図の普及が進まない原因として
地方公共団体の財政難、所有者（相続人）の所在が分からない
高齢者のため立ち合いができない、地籍調査の意義、効果の理解が今一つされていない。
等が挙げられるでしょう。



徳島県では、令和４年度、５年度の事業として
徳島市中常三島町、南常三島町、助任本町等のエリアで
この１４条地図作成が進められています。


東日本大震災のような大きな災害のあと、土地の境がわからず
復旧にかなり時間がかかっていたようですが
境界確定は、XY座標を用いて境界を定めるため
例え、境界がわかない事態に陥ってもすぐに自分の土地が把握できるでしょう。


また、境界確定を自分でしようとするのと、とてつもない時間、費用がかかりますから、
このタイミングで隣地との境界を確認できることは、土地所有者の方或いは相続人の方に
とっても有益なことかと思います♪


境界確定には、土地所有者の方の協力が必要不可欠ですから
皆様是非ご協力をお願いします(^－^)！

□まとめ

公図の話より境界確定の話メインみたいになってしまいました
が、公図を知る上では必要不可欠な事です！！
皆様の協力があれば、お住まいの地域の公図も
「地図に準ずる図面」から「１４条地図」にアップグレードされますよ＾＾
今回の記事が皆様のお役に立てると幸いです。

「オーナーチェンジ」という言葉を見聞きしたことがあるでしょうか。
自分が住むための物件を探されている人は、注意が必要です！

オーナーチェンジについて疑問に思っていた人、あるいは
不動産投資に興味がある人に向けて、今回の記事を書きたいと思います！

□オーナーチェンジとは

売買等により、賃貸住宅の所有者（オーナー）が変わることです。
ただし、その物件には、借主が住んでいる状態です。






そのため、旧オーナーと結んだ契約は、新オーナーに引き継がれることになります。

例えば、敷金を預かっていれば、新オーナーに引き継ぎますし
賃料を受け取る権利、原状回復してもらう権利等も新オーナーに移ります。

権利だけでなく、当然に義務も引き継がれます。
例えば、建物を修繕する義務、敷金を変換する義務などです。


ということは、この物件を購入して住みたいと思っていても
それがオーナーチェンジ物件である場合は、借主がいる限り
基本的には、自らが住むことは、できません(@_@)



オーナーチェンジ物件の広告を注視すると、
「利回り」や「賃貸人有り」といった独特の文言がかれていますよ＾＾

□オーナーチェンジのメリット・デメリット

メリットとしては、なんといっても
家賃収入をすぐに得られるということです。


これから借主を探す場合、家賃収入ゼロがいつまで続くのか
という不安がありますが、オーナーチェンジの場合は
既に借主がいるので、そういった心配がなく
すぐに家賃収入が貰えますので、
これから不動産投資をしよう！！という人におすすめです♪
また、これから借主を探そうとする場合と違い
不動産屋への仲介手数料、広告費なども節約できます。



逆にデメリットと言えば、購入する前に物件の内覧ができない
ことが挙げられます。
借主の使い方によるので、修繕費がどんなものか予想がつかないのです。


また、貸主と借主では、借主の方が権利が強いものですし
契約内容も引き継がれるので新しいオーナーの意向で退去を迫ったり、
不当な家賃の変更をするのは難しいでしょう。

以上オーナーチェンジのメリット・デメリットでした。

□まとめ

以上オーナーチェンジについての解説でした☆
マンション一棟丸ごとのケースもありますし
マンションの一室や戸建物件にも存在します。
これから不動産投資をしたいな～と考えられている方は
是非、薩摩不動産までお問い合わせください♪

私たち、宅地建物取引業者は、賃貸物件や売買物件等不動産の契約を行う前には、
買主様、借主様に、必ず「重要事項説明書」を行わなくてはなりません。

一般のお客様にとって不動産取引というものは、あまり馴染みのないものですので

お客様が不利を被る事が無い様に保護をする必要があります。
重要事項説明を執り行い、納得して頂いた上で、やっと契約に進むことができます。

従来、この重要事項説明は、対面で行う必要がありましたが、
現在では、オンライン上で説明を受けられる

ＩＴ重説

が爆誕しました。

本日は、ＩＴ重説について解説します！

□ＩＴ重説とは

一昔前は「アイティー」と言えば
なんかわらないけどカッコイイ…というイメージでしたね。（違いますか）


そもそもＩＴとは「Information Technology」の頭文字で
スマートホンやＰＣ等の情報機器の総称です。
今では、そこら中にアイティーが溢れていますね。


ＩTを活用しオンラインでできる重要事項説明書
略してＩＴ重説です。


賃貸取引では２０１７年から、２０２１年４月からは売買取引においても
ＩＴ重説が可能となりました。

 


特にここ最近では、新型コロナウイルスの流行により、
非対面で行えるＩＴ重説が広まっていったのではないでしょうか。

□ＩＴ重説の流れ

①まずは、お客様がＩＴ重説に同意していただく必要があります。

②ＩＴ環境が整っている必要があるため、事前に動作確認を行っていただきます。
 大前提としてPCやスマホ、タブレットが必要になります。
 PCで行う場合は、マイク、カメラの機材が必要となります。

③当日、オンライン上で重要事項説明書を共有して、説明スタート
※お客様は、マイク、カメラをオンにしていただく必要があります。


といった流れです。
実は、６年も前から始まっていたＩＴ重説ですが
当時は、まだ紙の重要事項説明書をお客様に郵送して
署名していただた後、返送していただく必要がありましたが、
令和４年５月から宅建業法の改正により
書面の電子化が可能となりました。

つまりは、スマホがあれば、特別な用意はいりません。
まったく便利な世の中ですね。

□ＩＴ重説の導入により期待できること

従来、重要事項説明書は「対面」「紙面」「指定された場所で」
という条件がそろっている必要がありました。

しかし、ＩＴ重説は「非対面」「電子化」「スマホがあればどこでも」
が可能です。

つまりは、お客様に来店していただく手間、交通費、時間が大幅に削減できます。
小さいお子様がいらっしゃる方なら、特に嬉しいですよね。
※ちなみに背景は、画像を変えられたり、ぼかしたりもできるの
でお掃除もしなくていいです！！


今は鎮火しつつありますが、コロナウィルスやインフルエンザ等
流行り病がある時期でも、安心して説明を受けられることができますね。


また、お互いのマイクはオンにしているので
一方的に説明を受けるのではなく、対面の時と同じように
質問疑問があれば、対話することも可能です。

□まとめ

以上、ＩＴ重説についての解説でした。
今は、内見、申し込み、重要事項説明書、契約と全てオンラインで
済ませられてしまいます。

お客様にお会いできないのは、寂しいですが、これも時代の波ですね( ;∀;)
ただし、実物とイメージと違う！というトラブルを避けるためにも
一度は内覧していただくことがおすすめです☆

ご愛読ありがとうございました！

前回のブログでは、双務契約と片務契約について解説しました。

売主、買主が義務を負う！！双務契約のお話

そこから派生したお話をしたいと思います。


双務契約では、当事者同士がそれぞれ債務（義務）を持っているという内容でしたが、
それでは、当事者の一方がその債務を履行しない場合どうなるのでしょうか。


一方が自分の債務に履行しない場合、相手方は自分の履行を拒絶できる権利があります。
例えば
「あなた（買主）が代金払ってくれないなら、私（売主）だって物件渡せませんよ！！」

という風な感じです。逆も然りです。

とまあ、わざわざ説明するまでもない、当たり前のことですが笑
このことを『同時履行の抗弁権』（民法533条）と言います。

相手方が履行しないからといって、直ちに
「損害賠償くれよ！」「契約解除だ！！」というわけにはいきません。


同時履行の期間というのは、自分も債務に着手していない状態ですからね。
履行に着手し、相手方に相当の期間を設け、催告をする必要がアリマス。

それでも、履行しないとなると、債務不履行となり損害賠償や契約解除の対象と
なり得るでしょう。

□他にも認められる同時履行の抗弁権

双務契約のほかに、売主の瑕疵担保責任や契約解除における原状回復義務にも

適用されるものです。


身近な例で言うと
領収書発行を依頼したのに拒まれた場合にも
同時履行の抗弁権が成り立ちます。
「領収書出してくれないなら、お金は払いません」
という主張が認められるのです。


子供の頃お釣りもらっていいならオツカイに行く
とごねていましたが、これも一種の同時履行の抗弁権でしょうか。



逆に、賃貸借契約において「建物の明渡義務」と「敷金返還義務」は
同時履行の関係にはなりません。
敷金には、賃料や遅延損害金、原状回復費用等を担保する意味合いがあります。
明渡時には、まだ賃借人の債務が確定していない状態なので
同時履行が成り立たないという言うわけです。
ですから、敷金を変換してくれないなら出ていかない！という主張は認められません。

□まとめ

小難しい話ですが、あなたがこれをしてくれないなら、私だってしませんけん！
という普通の流れの話です。
「同時履行の抗弁権」という民法により
当事者同時の公平が保たれているというわけですね。