2021年05月の記事一覧｜スタッフブログ｜薩摩不動産

土地の売却をお考えの方の中に、分割払いで売りたいという方はいらっしゃいませんか。
一度に大きな額を受け取るのは心配なため、分割で売却額を受け取りたいとお考えの方は多いですよね。
しかし、土地の売却についてはプロでないと分からないことも多いです。
そこで今回は、土地を分割払いで売却できるかどうかについて解説します。

□土地は分割払いで売れる？

土地などの不動産を売買する場合、分割払い（割賦契約）の方法は使えます。
契約はあくまでも当事者間で決めるものであるため、売主と買主の間で合意しているのであれば、売却額を分割で支払うことに問題はありません。

しかし、実際に分割払いで行われる不動産の売買のほとんどが、親族間売買のケースです。
この場合、親の不動産を子が購入することで、子から親へ毎月同じ金額を支払われ、親はこれを生活費などに充てられます。

一方で、売主と買主の間に血のつながりがない場合は、知人や友人であったとしても分割払いにすることは比較的難しいと考えられます。
ただし先述した通り、売主と買主の間で合意がなされていれば問題はないため、ケースバイケースと言えるでしょう。

□分割払いで売却する際の注意点とは？

土地を分割払いで売却する際には、注意しておきたいポイントが4つあります。

1つ目は、分割払いの利息を無利息にしないことです。
無利息にしてしまうと、税務署に利息分を贈与したものとみなされる場合があります。
利息について明確な基準はないため、住宅ローンの金利などを参考に利息を設定して、贈与だと疑われないようにしましょう。

2つ目は、担保を求めることです。
分割払いだと、支払いが滞るリスクがあります。
そういった場合に備えて、念のため担保は求めておきましょう。

3つ目は、抵当権を設定することです。
売主が売却する不動産に抵当権を設定しておくことで、分割払いが行われていることが明らかになります。
そうすれば、万が一売主が死亡したとしても、相続人に分割払いの請求権が引き継がれます。

4つ目は、売却物件の相場を知っておくことです。
不動産の売却金額によっては売却益が出るため、「譲渡益課税」を納めることになるかもしれません。
そのため、売却する側も購入する側も、不動産の相場を知っている状態が望ましいでしょう。

□まとめ

今回は、土地を分割払いで売却することの可否と、その際の注意点について解説しました。
注意点をしっかりと押さえて、トラブルのない売買ができると良いですね。
不動産の売買に関するお悩みをお持ちの方は、お気軽に当社までお問い合わせください。

「土地を売却したいが、その際に発生する税金が心配だ。」
このような不安や悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか。
今回はそういった方向けに、土地売却に発生する税金と、節税に役立つ特例についてご紹介します。

□土地を売却する際にかかる税金とは？

土地を売却する際には、3種類の税金が発生します。

1つ目は、所得税です。
土地を売却すれば利益が発生しますよね。
その利益を譲渡所得と言い、譲渡所得に対して所得税が発生します。

2つ目は、住民税です。
住民税も所得税と同じく、譲渡所得に対して発生する税金です。

この2つの税金は、利益の額に応じて納税額が決まるため、利益が出なかった場合は課税されません。
また、不動産を売却した際の所得は「分離所得」と呼ばれ、普段の仕事で得た所得とは別で課税されることになります。

3つ目は、印紙税です。
印紙税は、契約書に貼り付ける印紙代として支払うもので、売却金額によって金額が異なります。

これらの税金は、控除などを用いることによって節税が可能です。
気になる方は、節税方法について調べてみると良いでしょう。

□マイホーム売却で土地部分に適用できる特例とは？

売却する土地にマイホームが建っている場合、適用できる特例があります。
一体どのような特例が適用できるのでしょうか。
詳しく見ていきましょう。

＊3000万円の特別控除

マイホームを売却した際には、3000万円の特別控除を受けられます。
この控除が適用されれば、譲渡所得が3000万円分控除されます。
よって譲渡所得が3000万円以下の場合は、税金がかからなくなります。
マイホーム付きの土地を売却する場合は、この特例を利用して効果的に節税をしましょう。

＊10年超保有時の譲渡所得税率

これは、10年以上保有したマイホームを売却する場合に利用できる特例です。
売却利益に対して所得税と住民税が課されることを前の章で説明しましたが、この特例を使うことでこれらの税金をかなり抑えられます。
例えば3500万円の不動産を売りに出すとすると、この特例を使う場合と使わない場合では900万円近くも税金に差が生まれる可能性があります。
10年以上保有したマイホームを売却される際は、この特例を利用すると良いでしょう。

□まとめ

今回は、土地を売却する際に発生する税金と、その際に適用できる特例について解説しました。
特例を利用することで大きな節税効果が期待できるため、どのような特例があるかをしっかりと把握しておきましょう。
不動産に関するお悩みをお持ちの方は、お気軽に当社までご相談ください。

土地の売却を検討中の方にぜひ知っておいていただきたいのが、土地の境界線についてです。
土地の境界が明確でないと、売却時にトラブルが発生してしまう可能性があります。
今回は、土地の境界線が重要な理由と境界が不明な場合の対処法について解説します。

□土地の境界線は重要です！

土地を売却するには、土地測量図や境界確認書が必要になります。
これらの書類は土地の境界をはっきりさせるためのもので、土地の売却には明確な境界線が必要になります。

境界線が明確でないと、お隣同士でトラブルが発生したり、場合によっては何年も裁判で争ったりする可能性もあります。
そのため、土地を売却する場合に限らず、土地の境界線ははっきりさせておくことが大切です。

土地の境界線には「所有境界」と「筆界」があります。

所有境界とは、隣接する土地の所有者同士が互いに認めた境界線のことで、「私法上の境界」とも呼ばれます。
お隣同士が話し合いなどで決めている境界であるため、曖昧であることが多く、登記に反映されていないことがほとんどです。

筆界とは、法務局の「地図・公図」に記載されている不動の境界線で、「公法上の境界」とも呼ばれます。
所有境界と違い、お隣同士の話し合いだけでは変更できません。

□境界が不明な場合はどうする？

それでは、境界線が不明な場合はどのようにして対処すれば良いのでしょうか。
ここでは、2つの対処法をご紹介します。

＊筆界確認を行う

筆界確認とは、土地境界点を隣地の所有者に確認してもらい、同意をもらうことです。
隣地所有者に筆界確認書へ押印してもらうことで、筆界確認書が有効な書面として認められるようになります。
当事者同士の話し合いで解決しない場合は、土地家屋調査士に介入してもらうこともあります。

＊筆界特定制度を利用する

話し合いや土地家屋調査士の調査で解決できない場合は、「筆界特定制度」という制度を利用しましょう。
これは土地所有者の申請に基づいて、筆界特定登記官が筆界特定委員の意見を踏まえた上で、土地の境界点を特定する制度です。
この制度を利用することで、裁判を起こすことなく迅速かつ明確に境界線を決められます。

□まとめ

今回は、土地の売却時に境界線が重要な理由と、境界が不明な場合の対処法について解説しました。
境界についてトラブルが起こると、お隣との関係が悪化してしまうこともあります。
正しい対処法を知っておき、良い関係が崩れないように気をつけましょう。
土地の売却をお考えの方は、お気軽に当社までご相談ください。

「土地を相続したが、いつまでに売却すれば良いのだろう。」
土地を相続された方の中には、このような疑問や悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回はそういった方向けに、相続した土地を売るべき目安の期間をご紹介します。

□相続した土地はいつまでに売却するべき？

相続した土地は早めに売った方が良い、といった情報を耳にしている方も多いかもしれません。
では、具体的にいつまでに売却するべきなのでしょうか。

1つの目安として考えられる期間は、3年10カ月です。
相続した土地を3年10カ月以内に売ると、ある特例が適用されます。
これは、一定の条件を満たしている土地に対してその相続税の一部を取得費に加算できるという特例です。

取得費とは、その土地を取得するのにかかった費用を指します。
土地を売却する方は、売却益から取得費などの必要経費を引いた分の譲渡所得に発生する譲渡所得税を納めます。
そのため、この特例を使うことで譲渡所得額が少なくなり、納める税金の金額を減らせます。

もしこの特例を使いたいのであれば、相続から3年10カ月以内に売却できるよう計画的に行動しましょう。

□相続した不動産は放置しておくと損です！

相続した土地は、他の理由からも早めに売った方が良いと言えます。
ここでは、早めに売るべき2つの理由をご紹介します。

＊管理する必要がある

建物付きの土地の場合、放置しておくと建物が傷んでいってしまいます。
自分たちが住んでいない不動産だからといって手入れをせずに放置していると、建物が傷んで不動産の価値が下がったり、お隣の住民の方に迷惑がかかったりする可能性があります。

たとえマンションであっても価値は下がってしまうため、不動産の管理が必要になります。
管理し続けるには多くの時間と手間が必要になるため、売るのであれば早めに売ってしまいましょう。

＊固定資産税がかかる

不動産には固定資産税が発生します。
相続した不動産を売らずにずっと保有し続けていると、その期間は固定資産税を払い続けることになってしまいます。
不動産を活用しないのであれば、早めに売却することをおすすめします。

□まとめ

今回は、相続した土地を早めに売却するべき理由について解説しました。
不動産を活用せず持ち続けるのは、手間がかかる上に経済的にも負担が大きいです。
相続してから3年10カ月を1つの目安として、それまでに売却することを目標にしましょう。
不動産についてお困りごとがあれば、いつでも当社にご相談ください。

「家を売却したいが、築年数が長いため売れるかどうか心配だ。」
このような不安や悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、そういった方向けに古い家を売る方法についてご紹介します。

□古い家の価値はなぜ低い？

一戸建ては、築40年で価値がゼロになるという話を耳にしたことがある方もいらっしゃるかもしれません。
事実、不動産業界では築40年どころか、築20~25年で価値がゼロになると考えられる場合もあります。
この理由としては、木造パネル構造の建物における税法上の法定耐用年数が22年であることが挙げられます。

本当に住宅の価値がゼロになった、住宅が寿命を迎えたという意味を示しているわけではありませんが、築年数が増えれば増えるほど価値が低下してしまうのは事実です。

マンションの場合だと、築20年程で価値がおよそ半額になり、その後は横ばいか緩やかに低下していきます。

□古い家を売る方法とは？

では、古くなった家はどのように売ればよいのでしょうか。
ここでは、4つの方法をご紹介します。

1つ目は、「古家付きの土地」として売ることです。

この方法を用いると、売買契約後にその土地を更地にすることができ、買い手の要望に応えやすいというメリットがあります。
また建物付きの土地であるため、買い手が住宅ローン融資を受けやすくなることもメリットとして挙げられます。

2つ目は、更地にして売ることです。

更地にして売るメリットとしては、空き家を管理する手間が省けることと、買い手が建物を解体する手間を省けることが挙げられます。
更地であれば、購入してすぐに建物の建築に取り掛かれます。
そのため、土地のみを購入したい方にとって、更地であることは大きな魅力になります。

3つ目は、リフォームして売ることです。

リフォームして売るメリットとしては、そのまま住み続けられることと、高額売却が期待できることが挙げられます。
リフォームを行うことで建物の価値が上がることはもちろん、売れない場合でもそこに住み続けられるため、すぐに売りたいわけでもなければ、リフォームを行うのも1つの手です。

4つ目は、不動産会社に直接買い取ってもらうことです。

直接買い取ってもらうメリットとしては、早く売れることと、仲介手数料がかからないことが挙げられます。
買い手がなかなか見つからない場合に、おすすめの方法です。

□まとめ

今回は、古い家の価値が低いと言われる理由と、その古い家を売る方法について解説しました。
築年数の長い家は、その家の状況や目的に合った方法で売るようにしましょう。
不動産の売却についてお悩みの方は、お気軽に当社までご相談ください。

「一戸建てを売却するのは難しいのではないか。」
このような疑問をお持ちの方はいらっしゃいませんか。
今回はそういった考えをお持ちの方向けに、一戸建ての売却について解説します。
ぜひ参考にしてみてください。

□一戸建ては売れない？

結論から言うと、一戸建てだから売れないということはありません。
不動産は、需要と供給がマッチすれば必ず売れます。
一戸建てにおいても流通する市場はしっかりと形成されているため、中古の一戸建てを購入したいという方にきちんと情報は届きます。

また、マンションの方が売却しやすいという話を耳にしたことがある方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、不動産の売買はあくまでもケースバイケースであるため、一概にどちらの方が売却しやすいということはありません。

一戸建てには、リフォームしやすい点や更地にしやすい点などの強みもあります。
一戸建てだからといって売るのが難しいのではないかと不安になる必要はありません。

□一戸建ての売却で成功するコツとは？

では、一戸建ての売却で成功するためにはどんな点に注意すれば良いのでしょうか。
ここでは、一戸建ての売却で成功するコツを3つご紹介します。

1つ目は、土地の権利や境界を明確にしておくことです。

売ろうとしている不動産の土地の範囲が明確でないと、あらゆるトラブルに発展する可能性があります。
最後までトラブルなく売却を進められるよう、「土地測量図」や「境界確認書」で土地に関する情報をしっかりと把握しておきましょう。
境界線がはっきりしない場合は、お隣の方と話し合いながら測量図を作成することをおすすめします。

2つ目は、不具合がないか確認することです。

一戸建てでは、雨漏りやシロアリが発生するリスクがあります。
これらの不具合や欠陥を伝えないまま売却してしまうと、あとから苦情が入ったり、トラブルに発展したりしてしまいます。
普段から管理をして良い状態を保っておくことはもちろん、売却前には不具合がないかどうかしっかりと確認しましょう。

3つ目は、リフォーム履歴が分かる書類を用意しておくことです。

物件の情報を正しく把握するためにも、過去のリフォームの履歴が分かる資料があれば準備しましょう。
中古で購入した物件や相続した物件であれば、過去の履歴を確かめたり、資料が離れた場所にあるのであれば取り寄せるなどして正確な情報が分かる状態にしておきましょう。

□まとめ

今回は、一戸建ての売却で成功するためのコツについて解説しました。
不動産売買においては、正しい情報を把握し、共有することが非常に重要です。
またスムーズに取引を進めるために、資料は大切に保管しておきましょう。
一戸建ての売却をお考えの方はお気軽に当社までご連絡ください。

一戸建てを売却するのであれば、トラブルなく、スムーズに売却を進めたいですよね。
トラブルを予防するためには、発生しやすい事例を知っておくことが非常に有効です。
そこで今回は、一戸建ての売却で起こりやすいトラブルについて詳しく解説します。

□一戸建ての売却で起こりやすいトラブルとは？

一戸建てを売却する際には、思わぬトラブルが発生してしまうことがあります。
ここでは、起こりやすいトラブルの例を3つご紹介します。

1つ目は、契約をキャンセルされることです。

このトラブルは、主に買主との間で発生します。
一度書面上で結んだ契約をキャンセルされる場合は、違約金の請求が可能です。
しかし例外的に、違約金の支払いを拒まれるケースもあります。

そうならないように、契約前に違約金については買主との間でしっかりと確認をとっておきましょう。
また、その際は口頭だけでなく書面上で確認を記録しておくことが大切です。

2つ目は、登記簿上の土地と違いがあったことが判明することです。

登記簿上の記載と実際の土地に差異があると、売却がうまく進まなくなってしまいます。
そうならないように、売却を始める前に登記簿を確認して、土地の境界などをはっきりさせておきましょう。

3つ目は、買主から支払いが行われないことです。

契約を交わしたにもかかわらず、支払いがなされないケースがあります。
例えば、手付金が支払われて契約が成立したあとで買主のローンの審査が通らなかった場合、支払いが難しくなってしまいます。
契約解除にならないように、契約を結ぶ前にローンの審査についての確認をとっておきましょう。

□物件の不具合は前もって伝えておきましょう！

一戸建てを売却する際、注意しておきたいのが物件の不具合についてです。
買い手側から質問がなかったからといって、家の不具合を伝えずに物件を引き渡すと、後々「こんなこと聞いていない」といったトラブルが起きるかも知れません。
大した欠陥ではないと自分で判断して情報共有を怠った結果、大きなトラブルになったり、何かしらのペナルティを支払うことになったりする可能性があります。
そうならないように、不具合や欠陥に限らず、気になる点や気付いた点は詳細に伝えるようにしましょう。

□まとめ

今回は、一戸建ての売却で起こりやすいトラブルについて解説しました。
トラブルを未然に防ぐためには、売却前にきちんと情報共有を行うことが重要です。
伝えるべきことがあれば、もれなく伝えましょう。
一戸建ての売却をお考えの方は、お気軽に当社までお問い合わせください。

一戸建ての売却をお考えの方の中には、ハウスクリーニングを実施すべきかどうか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
わざわざお金を払ってまで、売却する家をきれいにするメリットが分からないという方もいらっしゃいますよね。
そこで今回は、ハウスクリーニングを行うメリットや、行うべき場所をご紹介します。

□一戸建ての売却前にハウスクリーニングを行うメリットとは？

一戸建ての売却前にハウスクリーニングを行うことには、いくつかのメリットがあります。
ここでは、2つのメリットをご紹介します。

1つ目は、買い手が値下げ交渉しにくくなることです。

ハウスクリーニングを実施することで、家の中がきれいになり、設備の状態も良くなります。
ものによっては、新品同然のきれいな状態に戻ることもあるでしょう。
そのため、汚れや傷といった理由から、買い手が値下げ交渉を行うことが難しくなります。

ハウスクリーニングを行っておらず、汚れた内装や状態の悪い設備があった場合、そこが値下げを要求する理由となってしまいます。
こうした値下げの要求を防ぐ目的では、ハウスクリーニングは非常に効果的です。

2つ目は、買い手をスムーズに見つけられることです。

住宅の状態が良ければ、買い手は見つかりやすくなります。
同じ間取りや設備の住宅があれば、よりきれいな家に住みたいと思うのは当然ですよね。
家をきれいな状態にすることで魅力が増し、買い手が見つかりやすくなるでしょう。

□ハウスクリーニングをするべき場所とは？

では、住宅のどの部分をハウスクリーニングできれいにすれば良いのでしょうか。
きれいにするべき場所の例としては、浴室や洗面台、トイレやキッチンなどが挙げられます。

これらはいわゆる水回りと呼ばれている場所です。
水回りは家の中でも特に汚れやすく、家の印象を大きく左右する部分です。
たとえ外観や間取りが好みの家でも、水回りが水垢やカビだらけでは、そこにあまり住みたくなくなってしまいますよね。

このような「ガッカリ」をなくすためにも、ハウスクリーニングでは水回りを重点的に掃除することをおすすめします。
素人では落とすのが難しい汚れでも、プロならではの洗剤や技術で確実にきれいにしてくれるでしょう。

□まとめ

今回は、一戸建ての売却前にハウスクリーニングを行うメリットと、ハウスクリーニングを行うべき場所について解説しました。
隅々まできれいにして、印象の良い家にできると良いですね。
不動産の売却でお悩みのことがあれば、お気軽に当社までご相談ください。