2022年07月の記事一覧｜スタッフブログ｜薩摩不動産

夫と離婚した場合や夫が亡くなってしまった際には、配偶者の方は家の権利について不安になるものです。
家が夫名義である場合、配偶者にも家に対する権利は存在するのか把握していない方は多くいらっしゃいます。
そこで今回は、夫名義の家に対する妻の権利をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□夫名義の家に妻の権利は存在するのか

家が夫名義であるため、妻の権利は全く守られないと考えている方も多くいらっしゃるでしょう。
しかし、実際はそんなことはなく、配偶者である妻の権利は法的にきちんと守られます。

＊離婚した場合の家の権利とは

結婚してから夫婦で購入した家は、財産分与できる条件を満たしています。
そのため、家が誰の名義で取得されたものであっても、離婚後は夫と妻で均等に半分に財産分与されます。
そのため、夫名義の家に暮らしていた場合でも、離婚の際は配偶者にも家の権利が与えられます。

ここでの注意点は、財産分与の対象になるのは婚姻中に取得した共有財産であることです。
つまり、夫が独身のときに手に入れた家や親から相続した家は、特有財産になり財産分与の対象ではありません。
また、財産分与の対象になっている家の権利の分割方法は、一般的には夫と妻の2人で話し合って決定します。
もし話し合いで決定できない場合は調停によって解決します。

□夫が亡くなった場合の権利について

夫が亡くなった場合は、家は相続の対象になるため、その家を売却する必要があると考えている方もいらっしゃるでしょう。
確かに、配偶者居住権が定められるまで家に住めなかったり、維持が厳しくなって家に住めなくなってしまったりするケースは存在します。
しかし、夫を亡くした妻には配偶者居住権があるため、自宅の所有権を相続しなくても配偶者が家に住めます。

その配偶者居住権に関しては、注意すべきこともあります。

1つ目の注意点は、別居していた配偶者には認められないことです。
配偶者居住権は、相続が発生したタイミングで夫名義の家で暮らしていた配偶者のみに認められる権利であることに注意しましょう。

2つ目の注意点は、配偶者居住権は配偶者以外の他人に譲渡できないことです。
配偶者居住権は亡くなった方の配偶者にのみ与えられている権利です。
そのため、その権利は他人に譲渡できません。

□まとめ

夫と離婚、死別した際の夫名義の家に対する妻の権利を紹介しました。
夫名義で家を取得していたとしても妻の権利は守られるので安心しましょう。
ただし、そこにはいくつかの注意点があることもきちんと理解しておきましょう。
何かわからないことや気になることがある場合は、気軽にお問い合わせください。

所有している家の名義を親から子へ変更したいけれど、その方法がわからず困っているという方は多くいらっしゃるでしょう。
一般的に親から子への家の名義変更には、生前贈与と相続の2種類の方法が存在します。
今回は、生前贈与と相続のそれぞれの場合における家の名義変更の仕方を紹介します。

□生前贈与における親から子への家の名義変更について

生前贈与によって親から子へ家の名義変更をする方法は、以下の手順で行います。

まず、親子で贈与の意思を確認します。
贈与は、親が子に家を与えるという考えと、子が親から家をもらうという考えが合って初めて成立します。
そのため、生前贈与の際は最初にお互いの意思確認をしましょう。

贈与の意思確認ができたら、必要書類を用意します。
具体的な必要書類は、登記申請書・贈与を確認できる書類・登記識別情報通知・贈与者の印鑑証明書・受贈者の住民票・固定資産評価証明書・登録免許税分の収入印紙です。
多くの書類が必要なので、不足がないようにきちんと準備しましょう。

書類の準備ができた後は、登記申請をします。
登記申請の方法は3種類存在します。
法務局の窓口に書類を持参する方法、郵送で申請する方法、そして、オンラインで申請する方法です。
登記申請に慣れていない方は、法務局の窓口へ持参するのがおすすめです。

□相続の場合の名義変更について

相続の場合の名義変更は、生前贈与の場合とは異なるため注意が必要です。

最初に、生前贈与の場合と同じように書類を準備します。
準備する書類は生前贈与の場合とは異なることに気をつけましょう。
多くの書類が必要なため、ここでも記入漏れや書類の作成を忘れることがないようにすることが必要です。

書類が準備できたら、遺産分割協議をします。
遺産分割協議とは、被相続人の財産をどのように分割するのかを話し合うものです。
協議が完了したら遺産分割協議書を作成しましょう。
遺産分割協議書を書く上で注意すべきことは、相続内容を正確に、詳細に書くことと、相続人全員分の署名と押印をすることです。

その後は生前贈与と同じように登記申請をします。
そして最後に、相続税の申告を忘れずにしておきましょう。

□まとめ

生前贈与と相続における家の名義変更の方法を紹介しました。
紹介した手順を踏むことで、迷うことなく名義変更できるでしょう。
それぞれの手順で気をつけるべきこともあるため、慎重に行いましょう。
土地に関して気になることがあれば、当社までお気軽にご相談ください。

相続した土地の取り扱いに迷っている方は多くいらっしゃるでしょう。
前の所有者が持っていた土地を売却するのは気がひけるかもしれませんが、そこにはメリットが存在します。
今回は、相続した土地を3年以内に売却した際に受けられる特例を紹介します。
相続した土地の取り扱いに悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

□相続した土地を3年以内に売却した際に受けられる取得費加算の特例とは

土地を相続した場合は、同時に前の所有者の取得費を引き継ぐことになります。
そのため、相続物件の取得費を確かめる場合は、前の所有者がいつ、いくらで購入した土地なのかを確認しましょう。

相続の際に取得した土地を3年以内に売ることで、取得費加算の特例を受けられます。
この特例は一定の金額を取得費に加算できる制度です。

また、取得費を加算することで譲渡所得税の大幅な減額も可能です。
譲渡所得税は、売却費から取得費と売却費用を引いたものに税率をかけることで課税額が決まります。
そのため、取得費が加算されると税率にかける金額が減り、課税額を減額できるのです。

□取得費加算の特例を受けるための条件について

特例は土地を持っている人が全員受けられる制度ではなく、以下の条件を満たす必要があります。

1つ目の条件は、土地の取得方法が相続や遺贈であることです。
相続や遺贈で土地を取得した人がその土地を売却しなければ、特例は受けられません。
そのため、特例を受ける際には、相続や遺贈で土地を取得した本人が売却しましょう。

2つ目の条件は、土地を相続した人に相続税が課されていることです。
土地を取得した人が相続税を支払っていることが条件です。
例えば、配偶者控除により相続税を納税していない場合は、取得費加算の特例は適用できません。

3つ目の条件は、相続税を申告する期限の次の日から3年が経つまでに土地を売却していることです。
例えば、令和4年4月1日が相続開始日であった場合は、令和5年2月1日が相続税の申告期限日なので、売却は令和4年4月2日から令和8年2月1日までに行う必要があります。

□まとめ

相続で得た土地を3年以内に売却した際に受けられる特例と、その条件を紹介しました。
土地を所有している方は、その取得日次第では売却することも検討してみると良いでしょう。
また、売却の際は条件を満たしているか確認することが大切です。
不動産売却で気になることがある方は、当社までお気軽にご相談ください。

マイホームをご検討されている方には
「敷地いっぱいに家を建てたいの！」とか
「土地が狭いから５階建てにしたいの！」といった希望を

持たれている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、建築基準法で定められた建蔽率（けんぺいりつ）、容積率によって
敷地ごとに建物の広さに上限があることをご存じでしょうか。

今回の記事では、建物の広さを制限する建蔽率と容積率についてお話ししたいと思います。

□建蔽率、容積率とは

建蔽率は、その敷地に対する建築面積の割合です。
分かりやすく言うと、敷地を真上から見たときに占める建物の割合です。
（水平投影面積といいます）
１階２階で面積が違う建物の場合、広いほうの面積で建蔽率が算出されます。

例えば、敷地が２００㎡の広さだとして、その建蔽率が６０％とすると
１２０㎡までの建築面積の建物を建てることが可能です。

では、１階２階３階…と全てのフロアを１２０㎡に納めたら、
建物全体の広さは無制限なのかというと、そこは容積率で規制されます。
容積率は、敷地面積に対する、延べ床面積（全階の面積の合計）の割合のことを指します。
つまり２００㎡の敷地で容積率が２００％だとすると、そこには延べ床面積４００㎡までの建物なら
建築することができるという仕組みです。
このように延べ床面積と建築面積は、建蔽率と容積率で制限されます。
自分の土地なのに好きにさせてよ！と思いますよね。
何故、このような制限を受けなければいけないのでしょうか。

□建蔽率、容積率はなぜあるのか

建蔽率、容積率は敷地ごとに違うと先述しましたが、
敷地というよりは用途地域と言うエリアごとに区分されています。
言われてみると、住宅街には同じくらいの高さの家が連なっているし
繁華街の中心は高いビルが並んでいますよね。
建蔽率や容積率で広さの制限を設けることで近隣建物が同じくらいの高さになり
また住宅街では隣家と距離も保てるので防火対策、日当たりや風通し、景観の確保につながるのです。
つまりは、周囲に住んでる人の住環境を害さないために設けられた建築基準法ともいえます。

□まとめ

今回の記事では、建物の広さを規制する建蔽率と容積率について解説しました。
建築時には、建蔽率、容積率どちらとも上回らないような建物の面積にする必要がありますが、
実はこれに加えて斜線制限、日影規制など建築時には様々な規制があります！
インターネットや市役所で誰でも簡単に調べることができるので、
ご興味のある方はチェックしてみてくださいね(^^)

土地の売却を検討している方の中には、税金がどの程度かかるのか気になる方がいらっしゃるでしょう。
税金は意外に多くのお金がかかるため、節税の工夫が必要です。
そこで今回は、土地を売却した際にかかる税金の種類を紹介するとともに、節税方法も解説します。
土地売却をお考えの方はぜひ活かしてみてください。

□土地を売却した時にかかる税金とは

土地を売却した時にかかる税金は4つ存在します。

1つ目は、所得税です。
所得税は、個人が1年間で得た所得に課される税金です。
土地売却で利益が出た場合は、所得税を納める必要があります。

所得税は10種類に分類されていますが、土地売却にかかる税金は譲渡所得税です。
土地の譲渡所得は他の所得とは別で計算することに注意しましょう。

2つ目は、住民税です。
住民税は、売却した不動産の保有年数によって税率が異なります。
5年以下の場合は、短期譲渡所得となるため9パーセント、5年を超えていると長期譲渡所得となり5パーセントの税率がかけられます。

3つ目は、印紙税です。
土地を売却するときに必要な売買契約書に印紙税がかかります。
土地売却の場合は、契約書に収入印紙を貼って納税します。

4つ目は、登録免許税です。
登録免許税は、売却する土地に抵当権が設定されている場合に必要です。
売却者が売却しようとしている土地を担保にしてローンを組んでいる場合は、抵当権の抹消登記の必要があります。
抹消登記のための登録免許税は土地1つあたり1000円に設定されています。

□土地売却時の節税方法について

土地を売却する際には、いくつかの場合に控除や特例を受けられます。

1つ目ケースは、公共事業のための売却である場合です。
公共事業のために土地を売却する際は、5000万円の特別控除が適用されます。

2つ目のケースは、特定土地区画整理事業のための売却である場合です。
行政が土地区画整理事業を行うのに伴って土地を売却する際は、2000万円の特別控除が適用されます。

3つ目のケースは、特定住宅地造成事業のための売却である場合です。
地方公共団体や民間による住宅建設や宅地造成のために土地を売却する際は、1500万円の特別控除が適用されます。

□まとめ

土地を売却した際の税金の種類と、節税方法を紹介しました。
4種類の税金が存在することを理解して、納め忘れがないように気をつけましょう。
また、今回紹介した方法を活かして節税するのもおすすめです。
気になることがあればお気軽にお問い合わせください。

土地を相続した際に、使う予定がないため処理方法に困るという方が多くいらっしゃいます。
使う可能性が低い土地を管理するのは面倒といえます。
そこでおすすめしたいのが、相続した土地を売却することです。
今回は、相続した使用しない土地をすぐに売却すべき理由と、受けられる特例について解説します。

□相続した使用しない土地をすぐに売却すべき理由とは

土地を相続したものの、その土地の使い道がないという場合があるでしょう。
そのような場合は、以下の理由からすぐに売却することがおすすめです。

1つ目の理由は、固定資産税の負担がなくなることです。
不動産を所有している人には固定資産税が課されます。
そのため、相続した土地を長い期間所有していれば、それだけ支払う固定資産税が増えてしまいます。

使用している土地であればその支払いに納得できますが、使用していない土地にお金を払うのは避けたい方が多いでしょう。
無駄な課税を避けるためにも、使用する予定のない土地を相続した場合はすぐに売却するのがおすすめです。

2つ目の理由は、譲渡所得税の特例を受けられることです。
土地を売却して得たお金にかかる税金を譲渡所得税といいます。

譲渡所得税は、土地の売却費からその土地の取得費を引いた残りに課税されます。
取得後すぐに土地を売却することで受けられる特例を利用すると、取得費に相続税の一部を加えられます。
その結果、譲渡所得税の減税につながるのです。

□土地を売却すると受けられる2つの特例とは

1つ目の特例は、取得費加算の特例です。
先述しましたが、相続した土地を売却すると取得費加算の特例が受けられます。
具体的な条件は、相続した土地を3年以内に売却することです。
手続きに時間がかかることも予想されるため、使用しない土地であればできるだけ早く行動しましょう。

2つ目の特例は、空き家の3000万円控除です。
これは、相続した土地に前の所有者の家が立っている場合に有効です。
被相続人が住んでいた家や土地を売却することで、譲渡所得の金額から3000万円まで控除できます。
節税効果が大きいため、うまく活用しましょう。

□まとめ

相続した土地をすぐに売却するべき理由と、受けられる2つの特例について解説しました。
相続の結果、使用する予定のない土地を所有しているという方は売却を検討してみると良いでしょう。
当社は不動産売買を取り扱っておりますので、何かわからないことがある方はお気軽にお問い合わせください。

「携帯電話を解約する」「業務連携を解除する」
といった様に皆さんも「解約」「解除」という言葉を
しばしば耳にされたことがあるかと思います。
不動産業界でも契約を解消する意味合いで「解約」「解除」
という言葉を使いますが、２つの違いはご存じでしょうか。
少しマニアックですが、今回の記事では、この違いについてご紹介したいと思います。

□「解約」「解除」とは

解約とは、将来に向かって契約を消滅させること（将来効）
解除とは、最初にさかのぼって消滅させること（遡及効）
簡潔に説明するとこういった違いです。


具体的な例でいうと、
「引っ越すため、今住んでいるアパートの契約を解消したい」
こんなときは解約が用いられます。
解約時点から将来に向けて契約が解消されます。

解除は、具体例でいうと
「売買代金の支払いを拒まれるので、契約を白紙に戻したい」
こういった債務の遅延等による契約の解消に用いられます。

他にも、契約後に地震で建物が全壊して引き渡しができなかったり
ローンが通らないなどやむを得ない事情で目的を達成できない場合も
解除することができます。
私たち不動産業者からすると、どちらも決して嬉しい響きではないですが
「解除」のほうがより切ないですね…笑

□まとめ

なんとなーく同じニュアンスですが、「解約」「解除」は、
全く意味が違うことがお判りいただけ打でしょうか。

冒頭でも述べた様に不動産の取引関係なく普段の生活でも、
よく使われますので知っていて損はない！はずです笑
以上「解約」「解除」についての解説でした！

相続はお金や不動産が関わってくる重要な問題なので、正しく対処することが大切です。
親の土地を相続したいけれど、具体的な相続の仕方がわからなくて困っている方に向けて今回は、親の土地を相続する際の手順と注意点をご紹介します。
相続で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

□親の土地を相続する手順について

親の土地を相続する際には以下の手順があることを把握しておくことが大切です。

まず、土地の分割方法を決めます。
土地は簡単に分割できるものではないため、いくつかある分割方法の中から最も自分に適したものを選びましょう。
土地の分割方法には、現物分割、換値分割、代償分割、共有分割の4種類があります。

次に、遺産分割協議を行います。
遺産分割協議とは、相続する人全員で遺産の分割を話し合って、相続の仕方を決定することをいいます。
この協議では、相続人全員が納得すれば法定相続分に関係なく遺産分割ができます。
相続人が全員揃わなければ協議は成立しないため、話し合う際は必ず全員が集まるようにしましょう。

協議が終わったら、遺産分割協議書を作ります。
この書類には相続人全員分の署名と実印での押印が必要です。

その後、相続登記に必要な書類を準備します。
土地相続の際には、相続登記しておくことが安心です。
この書類を提出する期限はありませんが、トラブルを避けるためにも相続した時点でやっておくことをおすすめします。

書類の準備ができたら、最後にその書類を提出します。
相続登記には多くの書類が必要なので、不足がないようにすることが重要です。
もし心配な場合は司法書士に依頼することも検討してみると良いでしょう。

□親の土地を相続する場合の注意点とは

1つ目の注意点は、誰が相続人なのかきちんと把握することです。
相続には順位と相続割合が決められているので、それに従って誰がそれだけ相続するのか正しく確認しましょう。

2つ目の注意点は、兄弟で共有する土地を生前贈与しないことです。
土地を生前贈与したけれど、そのやり方や内容が悪かったために、相続してからトラブルが発生するケースが度々あります。
揉め事を避けるためにも、共有する土地の生前贈与はやめましょう。

□まとめ

親の土地を相続する際の手順と注意点を紹介しました。
相続は金銭的な問題なのでトラブルが発生しやすいものです。
そのため、相続の際には今回解説した手順と注意点を理解してぜひ活かしてみてください。
何か気になることがあれば、当社までお気軽にご相談ください。

賃貸住宅をお探しの方がまず注目するのは、お家賃だと思いますが
敷金礼金も検討材料の１つです。
物件によっては敷金礼金がお家賃の１ヶ月分ずつ必要だったり
敷金礼金ゼロの物件もあったりと実は、ばらばらで必ずしも
支払うものではないのです。
今回は、そんな敷金礼金についてご紹介します♪

□「敷金」「礼金」の違い？

まずそれぞれの説明です。
「敷金」とは、家賃の支払いが滞った時や退去する際の修復費用に充てられるもので
いわば、万が一のときの「担保」なのです。
もし、修復修繕が必要な場合は、敷金から差し引いた金額が返ってきます。
つまりは、最初に大家さんに支払いますが、基本的には退去するときに帰ってくるお金です。

一方「礼金」は、大家さんへ謝礼金として支払う費用で
敷金と違い退去時に返金されることはありません。

２つは大きく意味合いが違うんですね！

□敷金礼金ゼロの物件

それでは、敷金礼金ゼロの物件を探すのが良いのかというと実はそうとは限りません。
もちろん初期費用を抑える、という意味では敷金礼金ゼロの方が嬉しいですが
現状回復（入居時の状態に戻すこと）を余儀なくされた場合は、
修繕費を支払わなければいけないため、遅かれ早かれ必要な費用となります。
また、敷金礼金ゼロとなるとその分お家賃が割高になっている可能性もありますし、
それをベースとすると物件の選択肢が狭くなってしまいますので
一概に敷金礼金ゼロが良いとは言い切れないのです。

□まとめ

住みたいエリア、間取り、お家賃などを天秤にかけて、
敷金礼金を支払ってもこの部屋が良い！と思われることもあるかもしれませんね。
また、敷金礼金ゼロで初期費用が抑えられるのは嬉しいですが
安さだけに拘りすぎて知らずに契約してしまうと後からトラブルの原因になり兼ねません。
物件を探される際の検討材料のひとつとして是非参考にしてみてくださいね♪

マンションを売却したい方の中には、一般媒介か専任媒介のどちらにするか迷っている方も多いでしょう。
その契約方法によってマンションの売れ行きは左右されるため、慎重に選ぶことが大切です。
今回は、マンション売却における一般媒介と専任媒介の違いと、その決め方について解説します。
ぜひ活かしてみてください。

□マンション売却での一般媒介と専任媒介の違いとは

不動産の売買や賃貸などの契約成立のために、宣伝・販売活動や契約までの手続きなど不動産仲介会社に依頼する契約のことを媒介契約といいます。
媒介契約には、大きく分けて、一般媒介と専任媒介の2種類があります。

＊一般媒介とは

一般媒介契約とは、売主が複数の不動産会社に買主探しを依頼できる媒介契約のことです。
この契約には、契約期間の規定がありません。
また、指定流通機構登録義務や、販売状況報告義務も規定されていません。

＊専任媒介とは

専任媒介契約とは、1社の不動産仲介会社のみに依頼する媒介契約のことです。
この契約の契約期間は、3ヶ月以内です。
そして、指定流通機構登録義務は7日以内で、販売状況報告義務も14日に1回以上必要、という規定があります。

このように違いのある2つの媒介契約ですが、仲介手数料には違いがありません。
仲介手数料の額は媒介契約書で取り決められ、一般的には仲介手数料の上限額で取り決められる場合が多いです。

□一般媒介にするか専任媒介にするかどうかの決め方とは

売却するマンションの状況によって、一般媒介が良いか専任媒介が良いかは異なります。

まず、一般媒介が良いケースは、多くの人から人気のあるマンションです。
人気のエリアに立地しているマンションや駅に近いマンションは、多くの人が住みたいと考えます。
そのため、不動産会社が積極的に販売活動をしなくても購入希望者は多く現れるので、一般媒介で十分売れるでしょう。

次に、専任媒介が良いケースは、売却に時間がかかりそうなマンションです。
人気の低いエリアのマンションや古いマンションの場合は、売却が長期化することが予想されます。
そういった場合は、専任媒介契約を用いて積極的に売却活動をしてもらえるようにしましょう。

□まとめ

一般媒介と専任媒介の違いと、媒介契約の決め方について解説しました。
売却したいマンションの状態を考えて、どちらの媒介契約が最も適しているか見極めましょう。
正しく媒介契約を結ぶことで、マンションが早く売れることが期待できます。
わからないことや気になることがあれば、お気軽にお問い合わせください。