2022年09月の記事一覧｜スタッフブログ｜薩摩不動産

以前の記事で「登記」について解説しましたが、
https://www.satsuma-tk.com/blog/fudousantorihikiiroha/touhon
今回はその記事から派生して、登記をするときに発生する費用「登録免許税」について解説します。
こんなところにも税金ですか！と思ってしまいますが、不動産取得をすると必ず納めなければならない税金です。
それでは、みていきましょう！

□登録免許税とは

以前の記事で自らの権利を主張するために登記って大事ですよ～と記述しましたが

その登記をする際に、納付しなければならない国税でです。

登録免許税が課される登記は、所有権の保存登記（新築をした時の登記）、

所有権移転登記（売買等により所有者が移った時の登記）

抵当権設定登記（ローンを組んだ場合にする登記）、あるいは相続、贈与、地上権などなど

いくつかありますが、登録免許税は、その種類により税率が変わる特殊タイプなんです。

ちなみにですが↑に述べた登記は権利部に関する登記で、

新築した際の表題登記や建物を取り壊した時の滅失登記などは登録免許税は課されません。

（これらは一般的に家屋調査士さんに依頼しますが、その報酬は別途かかってきます。）

ここで吉報です、土地に関しては令和５年３月３１日まで、家屋に関しては令和６年３月３１日まで

1. 軽減措置が取られ、税率が低くなっています！本則の税率と見比べてみましょう。

□軽減措置が取られている主な税率一覧

※１，０００円未満は切り捨て

課税標準額はそれぞれ異なり、移転登記に関しては固定資産税の課税標準額が、
抵当権設定登記に関しては、債権金額言わばローンの額が該当します。
新築を建てた際にする所有権保存登記については、固定資産税の前に納める事が一般的ですから
各法務局によりその建物の用途や規模などを参考に課税標準額が認定されます。
そのため、建築前に提示された保存登記費用はあくまでも概算というケースが多いでしょう。
課税標準額は、売買価格や請負価格とは異なりますので、ご注意ください！

よく、諸経費の一つとして「登記費用」という言葉が使われると思いますが、
これらの登録免許税に加えて、登記を依頼する司法書士さんへの報酬が加えられた額を
まとめて「登記費用」としてお支払することが一般的です。
報酬額は、依頼する司法書士さんあるいは家屋調査士さんによって異なるので、
ここで登記費用の額に差が生まれてきます。

例えば、中古物件を購入したとして
その建物の課税標準額が１，０００万円、
土地の課税標準額５００万円
購入資金のため１，０００万円住宅ローンを組んだとします。
中古物件は、土地建物ともに現所有者から新たな所有者へ“移転登記”をする必要がありますから
①建物　１，０００万円×０．３％=３万円
②土地　　　５００万円×１．５％=７．５万円
➂抵当権１，０００万円×０．１％=１万円
　合計１１．５万円となります。

ちなみに、同じ条件で本則の税率で計算すると３４万円の登録免許税が必要なので
その差は一目瞭然ですね！

□まとめ

以上、よく耳にする登記費用の詳細についてでした。

軽減措置によりかなりお得になっているとはいえ、まとまった金額になりますので、

資金計画の段階でしっかり押さえておくと安心です(*^_^*)

「相続放棄ができない」ということに対してお悩みの方もいるでしょう。
今回は、相続放棄ができないケースについてとその際の対処法を紹介していきます。

□相続放棄ができないケースとは？

相続放棄ができないケースは大きく分けて2つあります。

1つ目は、既に相続してしまっているケースです。
その中でも3つのケースに分かれます。

まず、財産を既に使ってしまっているときです。

こちらは、相続するための財産を既に使用または、処分する行為を行った場合はその時点で相続を承認したこととみなされます。
このケースでは、家庭裁判所に相続放棄の申し立てをしても、原則として受理されません。

次に、協議書に印鑑を押してしまったときです。
相続放棄をしなければ借金の返済義務をなくせません。

そして、知らずに相続を承認している時です。
知らぬ間に相続を承認したとみなされる行為を行った場合も、相続放棄が不可能になります。

被相続人宛に届いた請求書の支払いをするだけで、相続を承認したものだと判断されてしまいます。
請求書の支払いには十分に注意しましょう。

2つ目は、期限を過ぎているケースです。

相続放棄は、被相続人が亡くなった事実を認識してから３か月以内に家庭裁判所の申し立てを行う必要があります。
従って、相続人になった際は、被相続人の財産状況を可能な限り早めに調査するようにしましょう。

□相続放棄ができないケースの対処法とは？

ここからは、相続放棄の申立ての熟慮期間が過ぎてしまった場合の対象方を2つご紹介します。

1つ目として、期限が過ぎていても相続放棄が認められる場合です。
相続放棄が認められることを簡単に示すと「被相続人に財産がないものだと信じていた場合」「被相続人が抱えている債務の存在を知らなかった場合」「自分が相続人となることを知らなかった場合」「遺産分割協議が成立した後に債務が見つかった場合」「被相続人が亡くなったことを知らなかった場合」です。

例えば、被相続人が亡くなったことは確認したが、財産の請求通知が亡くなった時点から3か月後に届いたケースです。
この場合は、通知が届いてから３か月以内であれば、相続放棄が認められる可能性が高いため、覚えておくと良いでしょう。

2つ目としては、２週間以内であれば即時抗告を行うことが可能であることです。
抗告状と即時抗告の理由を証明する書類を準備し、即時抗告の申立てを行います。
即時抗告とは、家庭裁判所の決定に不服がある場合に、申し立てをすることで高等裁判所審理をしてもらう手続きのことです。

即時抗告を行う際には、弁護士に依頼する必要がありますが、手段の一つとして覚えておくと良いでしょう。

□まとめ

今回は、相続放棄ができないケースについてとその際の対処法を紹介しました。
この記事を参考に、相続放棄ができないケースを認識して相続について検討することをおすすめします。

ローンの支払い方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の２種類があることをご存じでしょうか。
通常、ローンは、元金（ローンの残高）に利息が含まれた額を毎月返済していく仕組みですが、
元金と利息の割合や返済額が異なるのがこの元利均等と元金均等です。
今回の記事では、住宅ローンを組まれる方に是非知ってほしい
「元利均等返済」と「元金均等返済」の違いについて解説していきます。

□「元利均等返済」「元金均等返済」とは

まずは２つの返済方法の違いについてです。
「元金均等返済」とは
●毎月の返済額が一定
●当初の返済額が、元金均等より少額
●元金の減りが遅い

「元金均等返済」とは
●当初の返済額が元金均等より高いが、毎月下がっていく
●元金の減りが早い
●総返済額が少ない

これらのことが、それぞれの特徴と言えます。
簡単にイラストにしてみました。


図で比較すると、支払額が一定で元金の減りが遅い元利均等返済と
元金が一定で、返済期間に連れて返済額が減少していく元金均等返済
お判りいただけるかと思います。
「金利や年数が同じなら、総返済額って同じじゃないの」と思われるかもしれませんが
総返済額では、元金均等返済の方が少ないのがおもしろい仕組みです。
実際にローンのシミュレーションを使って具体例をみてみましょう。

□元利均等返済と元金均等返済の比較

・借入額３，０００万円
・返済期間　３５年
・固定金利　１．５％
具体例として、この同じ条件で住宅ローンを組んだ場合の元利均等と元金均等について比較したいと思います。

　
元利均等返済では、１回目の返済額は　９１，８５５円で
その内元金　５４，３５５円　利息３７，５００円となります。
　
元金均等返済では、返済額は一定ですから３５年間一律９１，８５５円を支払い続ける
ことになりますが返済期間が進むにつれ以下の様に元金と利息が変動していきます。
１０年目　元金６３，０６７円、利息２７，８３５円
２０年目　元金７３，２６７円、利息１８，５８８円
３５年目　元金９１，６４８円、利息１１４円
と徐々にその元金の割合が増えていきます。
そして総支払額は、３８，５７９，００７円です。

次に元金均等返済では、１回目の返済額　１０８，９２８円
内元金が７１，４２８円　利息３７，５００円です。
元金均等返済は、元金が一定なので、こちらは元金７１，４２８円が一律となりますが
返済額と利息が次のように変動します。
１０年目　返済額１０８，１２４円　利息　３６，６９６円
２０年目　返済額　８７，５８８円　利息　１６，１６０円
３５年目　返済額　７１，７５７円　利息　　　　　８９円
当初に比べて返済額がかなり安くなっていますね。
こちらの総支払額は３７，８９３，６０５円です。

総返済額でみると一目瞭然ですね。
だからと言って、元利均等がだめで、元金均等が良いのかというとそうではなく、
具体例を見ると、当初の返済額に１万円近く差があります。
住宅ローンの返済途中は、お子様の進学や習い事、車のローン、奨学金の返済等等が
被るケースも多いので、当初の返済額が抑えられ、尚且つ返済額が一律で、生活設計を立てやすい
ことが元利均等のメリットとも言えます。


□まとめ

以上元利均等返済と元金均等返済の違いでした。
実際には元利均等返済を選択されている方が多く、元金均等返済の取り扱い自体
していない銀行もあります。
住宅ローンのシミュレーションはスマホでも簡単にできますので、
家族構成や現在の収支を考えならが是非試算してみてださいね。
今回の記事が住宅ローンの選択肢として、皆様の参考になれば幸いです。