2022年11月の記事一覧｜スタッフブログ｜薩摩不動産

お部屋探しをしているときに、特徴のひとつとして「ディンプルキー」を
アピールしている物件を目にされたことがあると思います。
住宅に使われる鍵といえば、差し込んで回して開錠する鍵を想像されると思いますが
似た見た目、解錠方法の鍵にも実は種類があります。
今回はその中でも防犯面に優れたディンプルキーについて解説したいと思います。

□鍵の種類について

まず、実は沢山の種類がある鍵の世界です。
鍵穴に差し込んで解錠するシリンダー錠、
ロッカーやカバンなどでつかわれる南京錠、
ポストなどに採用されるダイヤル錠
最近ではカードキーや暗証番号、指紋などで解錠する電子錠などセキュリティーに強化された
鍵もあります。
今回の記事では、一般的に賃貸住宅によくつかわれるシリンダー式のカギ、
とりわけディンプルキーと呼ばれる鍵の特徴についてご紹介していきます！

□ディスクシリンダーキーVSディンプルキー

シリンダー式の鍵にもさらにいくつか分類がありますが、

よく使われているディスクシリンダーとディンプルについてその違いを説明します。

◎ディスクシリンダー
鍵の左右がぎざぎざとなっていて、鍵穴が「く」の字になっているのが見た目の特徴です。

おそらく、皆さんも一度は見たことがある一番ポピュラーな鍵ではないでしょうか。
多少すり減りがでても使えることや合鍵が簡単に作れることがメリットでもある一方
簡単な構造故にピッキングされやすいという、鍵としては最大のデメリットがあります。

防犯面の観点から、最近建てられた住宅、アパートなどには今から説明する
ディンプルキーが採用されることが増えています。

◎ディンプルキー
左右のギザギザがあったディスクシリンダーに対して
表面にくぼみがあるのが特徴です。


表面にくぼみができただけと思いきや、その防犯性は格段にレベルアップしています。
一説によると、ピッキングに要する時間が、ディスクシリンダーに比べ
５倍～１０倍といわれています。
泥棒さんは１秒でも早く退散したいでしょうから、この時間ロスがあると知ると
鍵穴を見てあきらめるかもしれませんね。
ちなみに警察庁によると、ピッキングに５分かかると約７割の侵入者が諦めるそうです。

ディスクシリンダーに比べ価格は高くなりますし、無くしてしまった場合ホームセンターなどで
簡単に合鍵が作れないことがデメリットと言えますが、逆に言うと複雑な形であるからこそ
ピッキングもされにくい=防犯性が高いといえます。

□まとめ

今回は、防犯性に優れたディンプルキーについてご紹介しました！

防犯面を心配される方は、ディンプルキー採用の物件に絞ってお部屋を探すことをオススメしますが
現在ディスクシリンダー錠の部屋にお住まいの方でもディンプルキーに交換することができるので
是非ご相談してみてくださいね(^^)

今日は、昨年の夏、末広２丁目にオープンされた

鶏そば つけ麺澤さん

でお昼をいただきました！

当店から歩いて１分のご近所さんです(^O^)／

県内に全３店舗ある人気のラーメン屋さんです！

注文したのは味玉つけ麺塩です。

つけ麺と言えばどろどろと濃厚なイメージですが

とてもシンプルあっさりしていました！

鹿児島県産の黒薩摩鶏のチャーシューらしいです。

ちょっとレアな感じで、くどくなくて女性人気があるのも分かります。

スダチが添えられているのも地元愛が感じられて好きです。

真ん中の小瓶は、ニンニクでも豆板醤でもなく、塩！！

最初は麺に塩をかけて食べるのが澤さん流とのことです✌
浮腫みを気にしたら負けです。

私は年末年始に向け更なるデブ活…コンディション整えていきたいと思います(＾ω＾)

５％から８％へ、そして１０％…消費税はいつまで上がり続けるのでしょうか。
それに今年の物価高…ガソリン、電気、バナナも卵も高くなって頭を悩ませてくれます…笑
それはさておいて、どんどんあがり続ける消費税ですが、日々のちょっとした買い物なら
数％なら…と目を瞑れる部分もあるかと思いますが、マイホームとなると額も額ですから
とても気になるところですよね。
今回は、不動産取引に関する消費税のお話をしたいと思います。

□土地の消費税は

さて質問ですが、土地を購入した時、消費税はいくらかかるでしょうか。


当然１０％…ではなく、タイトルでお察しの通り！
土地は非課税なのです！！

それを深堀りするため今回の記事のテーマにしました。
冒頭の増税の話は、ただの私の小言です笑

□なぜ土地は非課税なのか

土地が非課税ということは、既にご存じの方も多いと思います。
では何故、建物は課税されて、同じく不動産である土地は非課税なのでしょうか。
まず“消費税”について考えていきましょう。

消費税とは、国内におけるほぼ全ての商品の販売、サービスの提供等に公平に課される税金です。
なおかつ下記の①～④すべてを満たす取引が課税の対象となります。
①国内取引
②事業者が事業者として行うもの
➂対価を得て行うもの
④資産の譲渡、資産の貸付、役務の提供であること
（国税庁HP参照）

つまり土地は、商品・サービスとは異なり、消費されるものではない=資本
という考えから税金が課されないのです。
確かに建物は築年月が進むにつれて消費（劣化）していきますので
そこが大きな違いなんですね。

□不動産取引の課税・非課税

その他、不動産取引において非課税のものといえば
〇土地（宅地）に定着するもの（庭木や石垣等）
〇土地取引で発生するその他の税金（登録免許税、印紙税等）
〇個人間の建物の売買
〇火災保険・地震保険
※利益を受けるものではないため
〇住宅ローンの利息
〇団体信用保険料
などがあげられます。


一方で、不動産取引には伴っていくつかの商品やサービスの提供がなされていますので
そちらは課税の対象となります。

〇不動産仲介料
〇司法書士への報酬
〇建物の売買（売主が業者の場合）
これらには１０％の消費税が課されます。


建物を購入する時は、土地（非課税）も当然くっついてきますが
売主が個人であるか業者であるかによって、建物が課税対象であるかどうかが
異なってくるのが面白いところです。
これは、個人売主の場合は、先ほど挙げた課税対象となる４つの要項の内
「②事業者が事業者として行うもの」
をクリアしなくなるからなのです。
火災保険や団体信用保険なども消費者が利益を得るものではないため非課税となります。
消費税の概念が分かっていると、割と区別しやすいかな。と思いました。

□まとめ

以上、不動産取引における課税非課税についてのお話でした。
意外と非課税のものってあるんですね。
これから不動産を取得される予定の方、もしよければ参考にしてみてくださいね(^^)

インターネットや広告等で間取り図をみたときにＬＤ、Ｋ、ＣＬ等々
各部屋が様々なアルファベットで表記されているのを目にされると思います。
これらはそれぞれの部屋の頭文字をとって略されていることが多いです。
Ｌ・Ｄ・Ｋは、聞いたこともあるし意味もわかるよ～という方が多いと思いますが
その定義はご存じでしょうか。
本日は、間取図に表記される略語についてご紹介します！

□ＬＤＫの他にもいっぱい(＠_＠;)間取図の略語

まず、初めによく使われる略語の紹介です。

●Ｌ…リビング（Ｌｉｖｉｎｇ）居間
●Ｄ…ダイニング（Ｄｉｎｉｎｇ）食事室
●Ｋ…キッチン（Ｋｉｔｃｈｅｎ）台所
といった感じです。そうです英語の頭文字をとっているのです。
台所がＤちゃうんかい。と思いますよね。思いませんか笑

他の略語でメジャーなものと言えば（以下略前の英語省略します）
●ＣＬ…クローゼット
●ＷＩＣ…ウォークインクローゼット
●ＳＣＬ／ＳＩＣ…シューズインクローゼット
●ＵＢ…ユニットバス
●Ｓ…サービスルーム
※サービスルームとは、採光や通風の兼ね合いで居室にみなされない部屋です。
納戸などが、この“ｓ”に含まれることがあります。

これらの略語が間取図でよく登場しています。
Ｌ・Ｄ・Ｋについては
ＬＤＫ・ＤＫ・ＬＤなど組み合わせて表記されれることが多いです。
Ｌ・Ｄ・Ｋの他に居室が３部屋あれば
３ＤＫ、３ＬＤＫといった感じで表記されます。

ちなみに、リビング、ダイニング、キッチンの数が２部屋以上ある二世帯住宅の物件などでは
６ＬＬＤＤＫＫといった様に、ＬＤＫの数は伴って増えていきます。
それに対してＣＬやＵＢは表記自体されません。
しかし、Ｓ（サービスルーム）については、物件によって
３ＬＤＫＳと表記される場合もあります。

おそらくここまでは、知ってるよ～という人も多いと思いますが
これからが本題です。リビングやダイニングあるいはキッチンの定義とは何でしょうか。

□Ｌ・Ｄ・Ｋそれぞれの定義とは

それでは、“ＤＫ”と“ＬＤＫ”の違いは何でしょうか。
食事するところ→ダイニング
くつろぐところ→リビング
ふわっとしたイメージがあるかもしれませんが、
リビングで食事することも、ダイニングでくつろぐこともできなくはありません。

また、狭い方がＤＫ、広かったらＬＤＫかな、となんとなくイメージは沸くかもしれませんが
はっきりとした定義が無ければ、すべての物件をＬＤＫと表記することができますし
誇大広告にも繋がりかねません。

そういった誤認させる様な表現をさせないために、不動産公正取引協議会連合会は
ＬＤＫ、ＤＫの最低限必要な広さを決めています。

意外や意外、DK、LDKの広さは居室の数によって定義が変わってくるのです。

例えば、↑こちらの間取りでいうと、居室（洋室）２に対して、
キッチンのある部屋が８帖なので、図面通り２DKとなりますが、
もし、洋室が１つになると１ＬＤＫと表記できるのです。

そして、キッチンのある部屋が４．５帖未満（居室１の場合）あるいは
６．０帖未満（居室２以上の場合）の部屋は“Ｋ”と表記されます。

□まとめ

LDKとDKには、こういった定義がありますが、
自分のライフスタイルに合っているかどうかイメージするには
やはり現地で実際にお部屋を見てみる事が一番ですね。

豆知識の一つとして、これからお部屋探しをされる方の参考になると幸いです。

マイホームを建てよう、買おうとしている人は、地震に耐えられる家かどうか
気になるかと思います。
地震大国に住む限り避けられない不安の種ですね。
阪神淡路大震災、東日本大震災、熊本地震など震度７を超える大規模な震災は
まだまだ記憶に新しいかと思います。
また、３０年以内に発生すると言われている東南海大地震により
私たち徳島県民も防災に対しての意識が年々高まっていると思います。
今回の記事では、マイホームを買う前に知ってほしい家屋の耐震性能についてのお話です。

□昭和５６年強化された耐震基準

昭和５６年５月まで基準とされていた「旧耐震基準」では震度５強程度の揺れに
耐えられるというもので、それ以上の揺れについてはあまり考慮されていませんでした。
現に昭和５３年に発生した宮城県沖の震災は、震度５強の揺れに対して
４千以上の家屋が全半壊したといわれています。（仙台市HＰ参考）
建物の損壊により亡くなられた方も多く出たこの宮城県沖地震を教訓として
昭和５６年６月１日から「新耐震基準」が設けられました。
新耐震基準では、最低でも震度６強～７の揺れにも耐えられるという厳格な基準が設定されました。

この基準では、着工した日や完成した日ではなく建築確認が下りた日が
適用されているかどうかのポイントになります。
※建築確認…建物を建てる前に、認定検査機関などで建築物が法令や規定に適合しているか審査することです

つまり、昭和５６年６月１日以降に建築確認が下りていれば、無条件に基準を満たしている
といえますので、建築確認済証の日をチェックするとその家の耐震性能がわかるのです。
今住んでいる住宅の耐震性能がどの時期のものだったか調べることもできますよ。

□品確法に基づいてできた「耐震等級」

これからマイホームを持とうという人は、「耐震等級○取得！」という謳い文句を
見聞きしたことがあると思います。
建築基準法で定められた「耐震基準」に対して、「耐震等級」は、
品確法により耐震の等級を３段階で表示する制度です。
こちらは、表示することが義務付けられていませんので、
物件や建築業者によって等級が異なります。
等級を取得していないからだめだというわけではなく、
既に新耐震基準が厳格に定められているので、耐震等級は付加価値みたいなもんですね。

耐震等級１は「新耐震基準」を満たす、言わば最低限の耐震性能で
耐震等級２は、耐震等級１の１．２５倍
耐震等級３は、耐震等級１の１．５倍の耐震性能といわれています。

ちなみに、警察署や消防署の耐震等級は３であることが多いそうです。
救護活動を行う公共施設と同等の耐震等級があると思うととても安心ができますよね。
ただし、等級が上がる毎に必要な壁量も当然増えてくるので、
コストもかかりますし、「リビングは壁を無くして大開口がいい！」といったように
空間を広く取りたい希望がある場合、３等級取得が難しくなる可能性もあるのでご注意ください。

一方で、耐震等級３を取得すると金利が安くなるフラット３５Sが適用になったり
地震保険が半額になるというメリットがあります。
しかし、その恩恵をうけるには、耐震等級３を証明する書類が必要になります！
証明書の発行には別途費用がかかることがあるので、建築屋さんや不動産屋さんに
確認してみてくださいね(^^)

□まとめ

今回の記事では、耐震性能を表す「旧・新耐震基準」及び「耐震等級」について
お話ししました。
新耐震基準を満たしていなければ住めない、買えない、というわけではなく
耐震診断や耐震工事には補助金がおりる制度もありますので、
是非とも活用していただけたらと思います！
昨日も茨城県で震度５強の揺れがありましたが、私の悪い癖で、
大きな地震が起きてから、自分ならどうしようと思ってしまいます。
しかし、耐震性能が優れた家に住むことで、なんといっても安心が保たれて
なおかつ家族の命を守ることにも繋がりますね。
是非、耐震性能気にかけてみてくださいね(^^)

不動産の売買契約をするとき、手付金と呼ばれる金銭を買主から売主へ支払います。
ただの契約時に必要なお金でしょ～と思われるかもしれませんが
不動産取引においては、かなり特殊な性質をもつお金であります。
今回お話ししたいのは、契約をした後、「やっぱり契約を白紙にしたい」と思ったときの
手付金の行方です。
頻繁に起こるようなことではありませんが、事前に知っておくとちょっと安心！？なお話です。

□手付金とは

重複しますが、手付金は、契約時買主から売主へ支払う金銭のことを指します。
一般的には、契約金額の１０％程が支払われます。
この手付金は、契約時に支払いますが、通常は取引時に売買代金に充当される金額なので
金額によって損得があるものではありません。
契約の前に、申込みをされる方もいらっしゃるかもしれませんが、
申込み自体には法的拘束力はありませんので、これから説明する内容とは別物なのでご注意ください！

□解除するときの手付金の性質

契約をした後に、もっといい他の物件がでてきたから契約を取りやめたい（解除）
と考える人も中にはいらっしゃるかもしれません。
相手方が履行に着手
（買主→残代金の支払いｏｒ売主→引き渡し、建築材料を発注をする等）
をする前であれば下記の方法で契約を解除することができます。

◎買主から解除を申し出る場合
手付金を放棄することで契約を解除することができます。（=手付流し）

◎売主から解除を申し出る場合
手付金を倍返しすることで契約を解除することができます。（=手付倍返し）

やっぱりやーめたと気軽にできるものではなく、いずれの申し出に関しても
ペナルティがある行為になります。
それだけ契約とは重く責任を伴う行為なんですね。

ただし、契約後に住宅ローンの審査に落ちてしまった場合
買主の事情でキャンセルするわけではないので、通常は手付金は戻ってきますので
ご安心ください。

□売主が倒産してしまったら

売主が業者である場合、契約から取引をするまでに倒産してしまうという
可能性も０ではありません。
買主は、目的物だけでなく手付金までも戻ってこない可能性もあるのです…。
そういった最悪の事態に備えて、
手付金が売買代金の１０％（未完成物件は５％）または１，０００万円を超える場合
保全措置といって買主を保護してくれる救済措置がとられます。
金融機関などの第三者機関が保証してくれるのでご安心いただけたらと思います。

□手付金の相場

手付金は、一般的に１０％で支払われることが多いです。
また、売主が宅建業者で買主が一般のお客様の場合は、手付金は２０％と
上限が定められていますが、しかし、下限が決められていないのです。
ここまで話すと「手付金少ない方がリスクすくないやん。」
と思われるかと思いますが、そうすると逆に売主から
解約されるリスクが高くなるということになります。

例えばですが、売主Aと買主Bが５００万円の手付金５万円で売買契約をしていたが
後に「１，０００万円だすから購入したい」というCが現れたとします。
（あくまで例えばの話で滅多にある話ではありません笑）
Aは倍返しで１０万円をBに支払ったとしても、
Cに購入してもらった方がAの利益は多いですよね。

そうです、Bが残代金を支払う前であれば、Aが手付倍返しをすると解約せざるを得ないのです。

高すぎる手付金もあまりに低すぎる手付金もリスクがあるというわけで
契約金額の１０％程度が主流となった一つの要因かもしれませんね。

□まとめ

今回は不動産取引における手付金の性質についてお話しました。
倍返しや倒産など、しつこいですが滅多にあることではありません！
ただ、絶対にないとは言い切れな事なので、リスクを知りつつ、
反面安心して不動産の取引をしていただけたらと思います(^^)
今回のお話は、契約時、書面で説明する事項ばかりなので
事前情報として知っていると説明もすっと入ってくるかもしれません♪