スタッフブログ,薩摩不動産

築40年のマンションを相続したけれど、固定資産税がいくらかかるのか分からず、不安な方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、築40年のマンションの固定資産税の計算方法と魅力についてご紹介します。

□固定資産税の計算方法をご紹介します！

まず、固定資産税の税額は、「固定資産税額＝固定資産税評価額×1.4パーセント」といった式で計算できます。
ここで気を付けておきたいのは、マンションを購入した際の価格で計算するのではなく、固定資産税評価額と税率で計算することです。

それに加え、中古物件は「経年原価補正率」を掛けます。
式にすると「固定資産税額＝固定資産税評価額×経年原価補正率×1.4パーセント」です。
この式にそれぞれの数値を当てはめることによって、固定資産税が求められます。

中古物件に経年原価補正率が追加されるのは、劣化状況を価格に反映させるためです。

□築40年のマンションの魅力とは？

築40年のマンションには、主に4つの魅力があります。

1つ目は、建物自体の価格が底値であることです。
マンションも相場によって価格が変動しますが、築20年を超えると底値になり、ほとんど相場が変動しません。
そのため、資産価値が下がりにくく、価格的に求めやすいです。

2つ目は、経験を積んだコミュニティーがあることです。
築年数が古いということはそのマンションの管理人はベテランであり、近所の方たちとのコミュニケーションが活発である場合が多いです。
そのため、近所の方とコミュニケーションを取りたい方におすすめです。

3つ目は、暮らしやすい場所にありながら、広さもあることです。
築年数が古いマンションは、ほとんどが駅の周辺や人の行き来が活発な街中にあり、マンション自体の規模も大きい傾向があります。

その理由は、築40年のマンションが建てられた時代は、土地の広さが十分確保できていたからです。
マンションは古くても、立地が良い場所にあるのは魅力的ですね。

4つ目は、リフォームすることによって間取りを改善できることです。
築年数が古いマンションの不安な要素としては、間取りがあげられます。
築40年ともなると、現在の生活様式とは合っていないことが多いでしょう。

しかし、それもリフォームしてしまえば自分の理想の住まいにできます。

□まとめ

今回は、築40年のマンションの固定資産税の計算方法と魅力についてご紹介しました。
固定資産税の計算方法は「固定資産税額＝固定資産税評価額×経年原価補正率×1.4パーセント」です。
マンションを売却するかお考えの方は、ぜひ当社にお気軽にご連絡ください。

「家の名義変更が勝手にされていた」
このような悩みをお持ちの方は多いでしょう。
家の名義変更が勝手にされていたら、どうすれば良いか困りますよね。
そこで今回は、家の名義変更を勝手にされた場合の対処法をご紹介します。

□家の名義変更を勝手にされた場合の対処法をご紹介します！

家の名義変更を勝手にされた場合の対処法としては、事件性がある場合と無い場合によって分けられます。

＊事件性がある場合

事件性がある場合は、遺産分割する前であるにもかかわらず特定の相続人の単独名義にされていることです。
遺産分割協議書や遺言書が無い状態で特定の相続人の登記はできないため、これは書類を偽造して相続登記された可能性があります。
刑事告訴しても良いですが、まずは弁護士に相談して先方と交渉してみましょう。

＊事件性が無い場合

事件性が無い場合は、家の名義変更を法定相続分に相続登記されていることが多いです。
遺産分割は、相続人全員のうち1名だけが相続する場合も多く、他の人の相続登記までできてしまいます。
そのため、他の相続人が納得いかないこともあるでしょう。

この名義変更に納得がいかない場合は、遺産分割協議を行うことをおすすめします。
遺産分割協議には期限が無く、時間がどれだけ経過していても行えるため、相続人全員で協議と相続登記することによって納得がいく相続ができるでしょう。

□不正登記防止申出とは何か？

この申出は、不正な登記を防ぐために法務局に申出ができる制度のことです。
簡単に言うと、名義変更を勝手に行われることを避けるための申出です。
申出をした後の数か月以内に登記の申請があった際、申出した人に連絡がいきます。
連絡が来た場合は誰かが勝手に登記をしようとしたと考えられるため、その通知に従えばすぐに対処ができるでしょう。

不正登記防止申出は、勝手に名義変更されても対処できるためした方が良いですが、これを提出するためには一定の条件があります。
その条件とは、申出した人本人が申出が必要だと感じたことに対する措置をとっていることです。
また、登記官が申出の申請を疑った際は申請者の本人確認が行われるため準備しておきましょう。

□まとめ

今回は、家の名義変更を勝手にされた場合の対処法をご紹介しました。
家の名義変更を勝手にされた場合は、まず事件性の有無を確かめましょう。
不安な方は、不正登記防止申出を提出しておくことをおすすめします。
住宅についてお困りのことがございましたら、ぜひ当社にお気軽にご相談ください。

「相続の手続きや流れが分からない」
「相続した家をどうすれば良いのか」
このような悩みをお持ちの方は多いでしょう。
相続についての知識を持たないまま手続きを進めるとトラブルに巻き込まれたり、親族と仲違いしたりするかもしれません。

そこで今回は、家を相続する場合の手続きや相続した家の使い道をご紹介します。

□家を相続した場合の手続きと流れをご紹介します！

被相続人が亡くなった際、その相続を誰にするかを考えなければいけません。
そこで、まず遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書があるかどうかによって、その後の手続きは大きく変わります。
遺言書があった場合は、遺産の分割方法や相続権が誰に渡るのか決まっていることが多いため、内容に沿って決めていきます。

遺言書が無かった場合は、共同相続人で遺産分割協議を行わなければいけません。
この協議によって、取り分はどれくらいなのか、誰が被相続人の財産を相続するのかを決めます。
遺産分割協議は特に期限はありませんが、後回しにしてトラブルに発展しないためにも、できるだけ早く行うことをおすすめします。

遺産分割協議が終わった後は、協議の内容に沿って「遺産分割協議書」を作成します。
決まった書式は無いため、ネット上にあるフォームを使うと良いでしょう。

□相続した家をどうするか？

相続した家が必要なかった場合は、思い切って売るのも良い選択かもしれません。
ここでは、売却するメリットを2つご紹介します。

1つ目は、相続した家の維持費を払わなくて良いことです。
空き家が街の雰囲気を壊したり、近隣の物件を破損させたりしたことから、空き家に関する特別措置法が成立しました。
そのため、相続した家は、たとえそこに住んでいなかったとしても維持費を払わなければいけない義務があります。
家の所持者は維持費を支払わなければいけませんが、家を売却した際には維持費がかかりません。

2つ目は、売却することによって、お金を得られることです。
相続した家を所有しているだけでも、維持費や固定資産税がかかります。

しかし、売却してしまえば費用がかからないだけでなく、資金化できるため相続した家を特に必要としていない方は売ってしまうのも1つの方法です。

□まとめ

今回は、家を相続する場合の手続きや相続した家の使い道をご紹介しました。
相続した場合の手続きは、遺言書の有無によって流れが大きく分かれます。
また、相続した家が必要ない場合は、思い切って売ってしまうのも良いかもしれません。
家を売却する際は、ぜひ当社にお気軽にご相談ください。

夫と離婚した場合や夫が亡くなってしまった際には、配偶者の方は家の権利について不安になるものです。
家が夫名義である場合、配偶者にも家に対する権利は存在するのか把握していない方は多くいらっしゃいます。
そこで今回は、夫名義の家に対する妻の権利をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□夫名義の家に妻の権利は存在するのか

家が夫名義であるため、妻の権利は全く守られないと考えている方も多くいらっしゃるでしょう。
しかし、実際はそんなことはなく、配偶者である妻の権利は法的にきちんと守られます。

＊離婚した場合の家の権利とは

結婚してから夫婦で購入した家は、財産分与できる条件を満たしています。
そのため、家が誰の名義で取得されたものであっても、離婚後は夫と妻で均等に半分に財産分与されます。
そのため、夫名義の家に暮らしていた場合でも、離婚の際は配偶者にも家の権利が与えられます。

ここでの注意点は、財産分与の対象になるのは婚姻中に取得した共有財産であることです。
つまり、夫が独身のときに手に入れた家や親から相続した家は、特有財産になり財産分与の対象ではありません。
また、財産分与の対象になっている家の権利の分割方法は、一般的には夫と妻の2人で話し合って決定します。
もし話し合いで決定できない場合は調停によって解決します。

□夫が亡くなった場合の権利について

夫が亡くなった場合は、家は相続の対象になるため、その家を売却する必要があると考えている方もいらっしゃるでしょう。
確かに、配偶者居住権が定められるまで家に住めなかったり、維持が厳しくなって家に住めなくなってしまったりするケースは存在します。
しかし、夫を亡くした妻には配偶者居住権があるため、自宅の所有権を相続しなくても配偶者が家に住めます。

その配偶者居住権に関しては、注意すべきこともあります。

1つ目の注意点は、別居していた配偶者には認められないことです。
配偶者居住権は、相続が発生したタイミングで夫名義の家で暮らしていた配偶者のみに認められる権利であることに注意しましょう。

2つ目の注意点は、配偶者居住権は配偶者以外の他人に譲渡できないことです。
配偶者居住権は亡くなった方の配偶者にのみ与えられている権利です。
そのため、その権利は他人に譲渡できません。

□まとめ

夫と離婚、死別した際の夫名義の家に対する妻の権利を紹介しました。
夫名義で家を取得していたとしても妻の権利は守られるので安心しましょう。
ただし、そこにはいくつかの注意点があることもきちんと理解しておきましょう。
何かわからないことや気になることがある場合は、気軽にお問い合わせください。

先日の記事で、建物の広さは用途地域によって制限されると解説しました。
この用途地域は１３のエリアで区分されていますが
これによって広さだけではなくその建物の種類や規模が制限されます。
今回は用途地域についてもう少し掘り下げて解説したいと思います！

□用途地域とは

用途地域とは、都市計画法に基づいた制度で

１３のエリアで区分することにより無秩序な建物の混在を防ぐ役割があります。
住宅街のど真ん中に高層ビルがあったり、工場が連なるような場所に学校があると
お互いに住環境だったり業務の利便性が崩れてしまいますもんね。
エリアごとに区分して、その用途に適した建物を建ててくださいねと
ルールを設けた制度なのです。
では、具体的にはどのような地域に分けられているのでしょうか。

□用途地域は１３種類！

用途地域は１３に分かれていますが、大きく分けると
「住居系」「商業系」「工業系」の３つがあり、
その中で細かい分類にわけられています。

①住居系…「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」
　　　　　「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」
　　　　　「準住居地域」「田園住居地域」
　　　　　　※田園住居地域は、2019年に新しく追加された地域で農産物直売所や農家レストランなど
　　　　　　　の建築が可能なエリアです。
　　　　　住居系は、主に住環境が優先される地域です。

②商業系…「近隣商業地域」「商業地域」
　　　　　主に大勢の住人たちがショッピングするための施設や
　　　　　パチンコ、カラオケなどの娯楽施設が優先されますが
　　　　　住宅の建築も可能です。

➂工業系…「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」
　　　　　主に工場の利便性を高める地域ですが、工業専用地域以外では
　　　　　住宅の建築も可能です。

本当は細かーくそれぞれ紹介したいですが、雑把に言うと↑このような分類です。
先日の記事では建蔽率、容積率、いわゆる広さの制限についてのみ触れましたが
用途地域は「この地域では〇㎡までのお店ならOK」「病院はNGだけど住宅はOK」
という風ににもっと細かく施設の種類や規模が分けられます。
このように各エリアごとに制限を定めて、なおかつそれぞれの相性があるので
それを加味したうえで、市町村長が用途地域の配置を決めているのです。

□まとめ

所有している家の名義を親から子へ変更したいけれど、その方法がわからず困っているという方は多くいらっしゃるでしょう。
一般的に親から子への家の名義変更には、生前贈与と相続の2種類の方法が存在します。
今回は、生前贈与と相続のそれぞれの場合における家の名義変更の仕方を紹介します。

□生前贈与における親から子への家の名義変更について

生前贈与によって親から子へ家の名義変更をする方法は、以下の手順で行います。

まず、親子で贈与の意思を確認します。
贈与は、親が子に家を与えるという考えと、子が親から家をもらうという考えが合って初めて成立します。
そのため、生前贈与の際は最初にお互いの意思確認をしましょう。

贈与の意思確認ができたら、必要書類を用意します。
具体的な必要書類は、登記申請書・贈与を確認できる書類・登記識別情報通知・贈与者の印鑑証明書・受贈者の住民票・固定資産評価証明書・登録免許税分の収入印紙です。
多くの書類が必要なので、不足がないようにきちんと準備しましょう。

書類の準備ができた後は、登記申請をします。
登記申請の方法は3種類存在します。
法務局の窓口に書類を持参する方法、郵送で申請する方法、そして、オンラインで申請する方法です。
登記申請に慣れていない方は、法務局の窓口へ持参するのがおすすめです。

□相続の場合の名義変更について

相続の場合の名義変更は、生前贈与の場合とは異なるため注意が必要です。

最初に、生前贈与の場合と同じように書類を準備します。
準備する書類は生前贈与の場合とは異なることに気をつけましょう。
多くの書類が必要なため、ここでも記入漏れや書類の作成を忘れることがないようにすることが必要です。

書類が準備できたら、遺産分割協議をします。
遺産分割協議とは、被相続人の財産をどのように分割するのかを話し合うものです。
協議が完了したら遺産分割協議書を作成しましょう。
遺産分割協議書を書く上で注意すべきことは、相続内容を正確に、詳細に書くことと、相続人全員分の署名と押印をすることです。

その後は生前贈与と同じように登記申請をします。
そして最後に、相続税の申告を忘れずにしておきましょう。

□まとめ

生前贈与と相続における家の名義変更の方法を紹介しました。
紹介した手順を踏むことで、迷うことなく名義変更できるでしょう。
それぞれの手順で気をつけるべきこともあるため、慎重に行いましょう。
土地に関して気になることがあれば、当社までお気軽にご相談ください。

相続した土地の取り扱いに迷っている方は多くいらっしゃるでしょう。
前の所有者が持っていた土地を売却するのは気がひけるかもしれませんが、そこにはメリットが存在します。
今回は、相続した土地を3年以内に売却した際に受けられる特例を紹介します。
相続した土地の取り扱いに悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

□相続した土地を3年以内に売却した際に受けられる取得費加算の特例とは

土地を相続した場合は、同時に前の所有者の取得費を引き継ぐことになります。
そのため、相続物件の取得費を確かめる場合は、前の所有者がいつ、いくらで購入した土地なのかを確認しましょう。

相続の際に取得した土地を3年以内に売ることで、取得費加算の特例を受けられます。
この特例は一定の金額を取得費に加算できる制度です。

また、取得費を加算することで譲渡所得税の大幅な減額も可能です。
譲渡所得税は、売却費から取得費と売却費用を引いたものに税率をかけることで課税額が決まります。
そのため、取得費が加算されると税率にかける金額が減り、課税額を減額できるのです。

□取得費加算の特例を受けるための条件について

特例は土地を持っている人が全員受けられる制度ではなく、以下の条件を満たす必要があります。

1つ目の条件は、土地の取得方法が相続や遺贈であることです。
相続や遺贈で土地を取得した人がその土地を売却しなければ、特例は受けられません。
そのため、特例を受ける際には、相続や遺贈で土地を取得した本人が売却しましょう。

2つ目の条件は、土地を相続した人に相続税が課されていることです。
土地を取得した人が相続税を支払っていることが条件です。
例えば、配偶者控除により相続税を納税していない場合は、取得費加算の特例は適用できません。

3つ目の条件は、相続税を申告する期限の次の日から3年が経つまでに土地を売却していることです。
例えば、令和4年4月1日が相続開始日であった場合は、令和5年2月1日が相続税の申告期限日なので、売却は令和4年4月2日から令和8年2月1日までに行う必要があります。

□まとめ

相続で得た土地を3年以内に売却した際に受けられる特例と、その条件を紹介しました。
土地を所有している方は、その取得日次第では売却することも検討してみると良いでしょう。
また、売却の際は条件を満たしているか確認することが大切です。
不動産売却で気になることがある方は、当社までお気軽にご相談ください。

マイホームをご検討されている方には
「敷地いっぱいに家を建てたいの！」とか
「土地が狭いから５階建てにしたいの！」といった希望を

持たれている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、建築基準法で定められた建蔽率（けんぺいりつ）、容積率によって
敷地ごとに建物の広さに上限があることをご存じでしょうか。

今回の記事では、建物の広さを制限する建蔽率と容積率についてお話ししたいと思います。

□建蔽率、容積率とは

建蔽率は、その敷地に対する建築面積の割合です。
分かりやすく言うと、敷地を真上から見たときに占める建物の割合です。
（水平投影面積といいます）
１階２階で面積が違う建物の場合、広いほうの面積で建蔽率が算出されます。

例えば、敷地が２００㎡の広さだとして、その建蔽率が６０％とすると
１２０㎡までの建築面積の建物を建てることが可能です。

では、１階２階３階…と全てのフロアを１２０㎡に納めたら、
建物全体の広さは無制限なのかというと、そこは容積率で規制されます。
容積率は、敷地面積に対する、延べ床面積（全階の面積の合計）の割合のことを指します。
つまり２００㎡の敷地で容積率が２００％だとすると、そこには延べ床面積４００㎡までの建物なら
建築することができるという仕組みです。
このように延べ床面積と建築面積は、建蔽率と容積率で制限されます。
自分の土地なのに好きにさせてよ！と思いますよね。
何故、このような制限を受けなければいけないのでしょうか。

□建蔽率、容積率はなぜあるのか

建蔽率、容積率は敷地ごとに違うと先述しましたが、
敷地というよりは用途地域と言うエリアごとに区分されています。
言われてみると、住宅街には同じくらいの高さの家が連なっているし
繁華街の中心は高いビルが並んでいますよね。
建蔽率や容積率で広さの制限を設けることで近隣建物が同じくらいの高さになり
また住宅街では隣家と距離も保てるので防火対策、日当たりや風通し、景観の確保につながるのです。
つまりは、周囲に住んでる人の住環境を害さないために設けられた建築基準法ともいえます。

□まとめ

今回の記事では、建物の広さを規制する建蔽率と容積率について解説しました。
建築時には、建蔽率、容積率どちらとも上回らないような建物の面積にする必要がありますが、
実はこれに加えて斜線制限、日影規制など建築時には様々な規制があります！
インターネットや市役所で誰でも簡単に調べることができるので、
ご興味のある方はチェックしてみてくださいね(^^)

土地の売却を検討している方の中には、税金がどの程度かかるのか気になる方がいらっしゃるでしょう。
税金は意外に多くのお金がかかるため、節税の工夫が必要です。
そこで今回は、土地を売却した際にかかる税金の種類を紹介するとともに、節税方法も解説します。
土地売却をお考えの方はぜひ活かしてみてください。

□土地を売却した時にかかる税金とは

土地を売却した時にかかる税金は4つ存在します。

1つ目は、所得税です。
所得税は、個人が1年間で得た所得に課される税金です。
土地売却で利益が出た場合は、所得税を納める必要があります。

所得税は10種類に分類されていますが、土地売却にかかる税金は譲渡所得税です。
土地の譲渡所得は他の所得とは別で計算することに注意しましょう。

2つ目は、住民税です。
住民税は、売却した不動産の保有年数によって税率が異なります。
5年以下の場合は、短期譲渡所得となるため9パーセント、5年を超えていると長期譲渡所得となり5パーセントの税率がかけられます。

3つ目は、印紙税です。
土地を売却するときに必要な売買契約書に印紙税がかかります。
土地売却の場合は、契約書に収入印紙を貼って納税します。

4つ目は、登録免許税です。
登録免許税は、売却する土地に抵当権が設定されている場合に必要です。
売却者が売却しようとしている土地を担保にしてローンを組んでいる場合は、抵当権の抹消登記の必要があります。
抹消登記のための登録免許税は土地1つあたり1000円に設定されています。

□土地売却時の節税方法について

土地を売却する際には、いくつかの場合に控除や特例を受けられます。

1つ目ケースは、公共事業のための売却である場合です。
公共事業のために土地を売却する際は、5000万円の特別控除が適用されます。

2つ目のケースは、特定土地区画整理事業のための売却である場合です。
行政が土地区画整理事業を行うのに伴って土地を売却する際は、2000万円の特別控除が適用されます。

3つ目のケースは、特定住宅地造成事業のための売却である場合です。
地方公共団体や民間による住宅建設や宅地造成のために土地を売却する際は、1500万円の特別控除が適用されます。

□まとめ

土地を売却した際の税金の種類と、節税方法を紹介しました。
4種類の税金が存在することを理解して、納め忘れがないように気をつけましょう。
また、今回紹介した方法を活かして節税するのもおすすめです。
気になることがあればお気軽にお問い合わせください。

土地を相続した際に、使う予定がないため処理方法に困るという方が多くいらっしゃいます。
使う可能性が低い土地を管理するのは面倒といえます。
そこでおすすめしたいのが、相続した土地を売却することです。
今回は、相続した使用しない土地をすぐに売却すべき理由と、受けられる特例について解説します。

□相続した使用しない土地をすぐに売却すべき理由とは

土地を相続したものの、その土地の使い道がないという場合があるでしょう。
そのような場合は、以下の理由からすぐに売却することがおすすめです。

1つ目の理由は、固定資産税の負担がなくなることです。
不動産を所有している人には固定資産税が課されます。
そのため、相続した土地を長い期間所有していれば、それだけ支払う固定資産税が増えてしまいます。

使用している土地であればその支払いに納得できますが、使用していない土地にお金を払うのは避けたい方が多いでしょう。
無駄な課税を避けるためにも、使用する予定のない土地を相続した場合はすぐに売却するのがおすすめです。

2つ目の理由は、譲渡所得税の特例を受けられることです。
土地を売却して得たお金にかかる税金を譲渡所得税といいます。

譲渡所得税は、土地の売却費からその土地の取得費を引いた残りに課税されます。
取得後すぐに土地を売却することで受けられる特例を利用すると、取得費に相続税の一部を加えられます。
その結果、譲渡所得税の減税につながるのです。

□土地を売却すると受けられる2つの特例とは

1つ目の特例は、取得費加算の特例です。
先述しましたが、相続した土地を売却すると取得費加算の特例が受けられます。
具体的な条件は、相続した土地を3年以内に売却することです。
手続きに時間がかかることも予想されるため、使用しない土地であればできるだけ早く行動しましょう。

2つ目の特例は、空き家の3000万円控除です。
これは、相続した土地に前の所有者の家が立っている場合に有効です。
被相続人が住んでいた家や土地を売却することで、譲渡所得の金額から3000万円まで控除できます。
節税効果が大きいため、うまく活用しましょう。

□まとめ

相続した土地をすぐに売却するべき理由と、受けられる2つの特例について解説しました。
相続の結果、使用する予定のない土地を所有しているという方は売却を検討してみると良いでしょう。
当社は不動産売買を取り扱っておりますので、何かわからないことがある方はお気軽にお問い合わせください。