スタッフブログ,薩摩不動産

「携帯電話を解約する」「業務連携を解除する」
といった様に皆さんも「解約」「解除」という言葉を
しばしば耳にされたことがあるかと思います。
不動産業界でも契約を解消する意味合いで「解約」「解除」
という言葉を使いますが、２つの違いはご存じでしょうか。
少しマニアックですが、今回の記事では、この違いについてご紹介したいと思います。

□「解約」「解除」とは

解約とは、将来に向かって契約を消滅させること（将来効）
解除とは、最初にさかのぼって消滅させること（遡及効）
簡潔に説明するとこういった違いです。


具体的な例でいうと、
「引っ越すため、今住んでいるアパートの契約を解消したい」
こんなときは解約が用いられます。
解約時点から将来に向けて契約が解消されます。

解除は、具体例でいうと
「売買代金の支払いを拒まれるので、契約を白紙に戻したい」
こういった債務の遅延等による契約の解消に用いられます。

他にも、契約後に地震で建物が全壊して引き渡しができなかったり
ローンが通らないなどやむを得ない事情で目的を達成できない場合も
解除することができます。
私たち不動産業者からすると、どちらも決して嬉しい響きではないですが
「解除」のほうがより切ないですね…笑

□まとめ

なんとなーく同じニュアンスですが、「解約」「解除」は、
全く意味が違うことがお判りいただけ打でしょうか。

冒頭でも述べた様に不動産の取引関係なく普段の生活でも、
よく使われますので知っていて損はない！はずです笑
以上「解約」「解除」についての解説でした！

相続はお金や不動産が関わってくる重要な問題なので、正しく対処することが大切です。
親の土地を相続したいけれど、具体的な相続の仕方がわからなくて困っている方に向けて今回は、親の土地を相続する際の手順と注意点をご紹介します。
相続で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

□親の土地を相続する手順について

親の土地を相続する際には以下の手順があることを把握しておくことが大切です。

まず、土地の分割方法を決めます。
土地は簡単に分割できるものではないため、いくつかある分割方法の中から最も自分に適したものを選びましょう。
土地の分割方法には、現物分割、換値分割、代償分割、共有分割の4種類があります。

次に、遺産分割協議を行います。
遺産分割協議とは、相続する人全員で遺産の分割を話し合って、相続の仕方を決定することをいいます。
この協議では、相続人全員が納得すれば法定相続分に関係なく遺産分割ができます。
相続人が全員揃わなければ協議は成立しないため、話し合う際は必ず全員が集まるようにしましょう。

協議が終わったら、遺産分割協議書を作ります。
この書類には相続人全員分の署名と実印での押印が必要です。

その後、相続登記に必要な書類を準備します。
土地相続の際には、相続登記しておくことが安心です。
この書類を提出する期限はありませんが、トラブルを避けるためにも相続した時点でやっておくことをおすすめします。

書類の準備ができたら、最後にその書類を提出します。
相続登記には多くの書類が必要なので、不足がないようにすることが重要です。
もし心配な場合は司法書士に依頼することも検討してみると良いでしょう。

□親の土地を相続する場合の注意点とは

1つ目の注意点は、誰が相続人なのかきちんと把握することです。
相続には順位と相続割合が決められているので、それに従って誰がそれだけ相続するのか正しく確認しましょう。

2つ目の注意点は、兄弟で共有する土地を生前贈与しないことです。
土地を生前贈与したけれど、そのやり方や内容が悪かったために、相続してからトラブルが発生するケースが度々あります。
揉め事を避けるためにも、共有する土地の生前贈与はやめましょう。

□まとめ

親の土地を相続する際の手順と注意点を紹介しました。
相続は金銭的な問題なのでトラブルが発生しやすいものです。
そのため、相続の際には今回解説した手順と注意点を理解してぜひ活かしてみてください。
何か気になることがあれば、当社までお気軽にご相談ください。

賃貸住宅をお探しの方がまず注目するのは、お家賃だと思いますが
敷金礼金も検討材料の１つです。
物件によっては敷金礼金がお家賃の１ヶ月分ずつ必要だったり
敷金礼金ゼロの物件もあったりと実は、ばらばらで必ずしも
支払うものではないのです。
今回は、そんな敷金礼金についてご紹介します♪

□「敷金」「礼金」の違い？

まずそれぞれの説明です。
「敷金」とは、家賃の支払いが滞った時や退去する際の修復費用に充てられるもので
いわば、万が一のときの「担保」なのです。
もし、修復修繕が必要な場合は、敷金から差し引いた金額が返ってきます。
つまりは、最初に大家さんに支払いますが、基本的には退去するときに帰ってくるお金です。

一方「礼金」は、大家さんへ謝礼金として支払う費用で
敷金と違い退去時に返金されることはありません。

２つは大きく意味合いが違うんですね！

□敷金礼金ゼロの物件

それでは、敷金礼金ゼロの物件を探すのが良いのかというと実はそうとは限りません。
もちろん初期費用を抑える、という意味では敷金礼金ゼロの方が嬉しいですが
現状回復（入居時の状態に戻すこと）を余儀なくされた場合は、
修繕費を支払わなければいけないため、遅かれ早かれ必要な費用となります。
また、敷金礼金ゼロとなるとその分お家賃が割高になっている可能性もありますし、
それをベースとすると物件の選択肢が狭くなってしまいますので
一概に敷金礼金ゼロが良いとは言い切れないのです。

□まとめ

住みたいエリア、間取り、お家賃などを天秤にかけて、
敷金礼金を支払ってもこの部屋が良い！と思われることもあるかもしれませんね。
また、敷金礼金ゼロで初期費用が抑えられるのは嬉しいですが
安さだけに拘りすぎて知らずに契約してしまうと後からトラブルの原因になり兼ねません。
物件を探される際の検討材料のひとつとして是非参考にしてみてくださいね♪

マンションを売却したい方の中には、一般媒介か専任媒介のどちらにするか迷っている方も多いでしょう。
その契約方法によってマンションの売れ行きは左右されるため、慎重に選ぶことが大切です。
今回は、マンション売却における一般媒介と専任媒介の違いと、その決め方について解説します。
ぜひ活かしてみてください。

□マンション売却での一般媒介と専任媒介の違いとは

不動産の売買や賃貸などの契約成立のために、宣伝・販売活動や契約までの手続きなど不動産仲介会社に依頼する契約のことを媒介契約といいます。
媒介契約には、大きく分けて、一般媒介と専任媒介の2種類があります。

＊一般媒介とは

一般媒介契約とは、売主が複数の不動産会社に買主探しを依頼できる媒介契約のことです。
この契約には、契約期間の規定がありません。
また、指定流通機構登録義務や、販売状況報告義務も規定されていません。

＊専任媒介とは

専任媒介契約とは、1社の不動産仲介会社のみに依頼する媒介契約のことです。
この契約の契約期間は、3ヶ月以内です。
そして、指定流通機構登録義務は7日以内で、販売状況報告義務も14日に1回以上必要、という規定があります。

このように違いのある2つの媒介契約ですが、仲介手数料には違いがありません。
仲介手数料の額は媒介契約書で取り決められ、一般的には仲介手数料の上限額で取り決められる場合が多いです。

□一般媒介にするか専任媒介にするかどうかの決め方とは

売却するマンションの状況によって、一般媒介が良いか専任媒介が良いかは異なります。

まず、一般媒介が良いケースは、多くの人から人気のあるマンションです。
人気のエリアに立地しているマンションや駅に近いマンションは、多くの人が住みたいと考えます。
そのため、不動産会社が積極的に販売活動をしなくても購入希望者は多く現れるので、一般媒介で十分売れるでしょう。

次に、専任媒介が良いケースは、売却に時間がかかりそうなマンションです。
人気の低いエリアのマンションや古いマンションの場合は、売却が長期化することが予想されます。
そういった場合は、専任媒介契約を用いて積極的に売却活動をしてもらえるようにしましょう。

□まとめ

一般媒介と専任媒介の違いと、媒介契約の決め方について解説しました。
売却したいマンションの状態を考えて、どちらの媒介契約が最も適しているか見極めましょう。
正しく媒介契約を結ぶことで、マンションが早く売れることが期待できます。
わからないことや気になることがあれば、お気軽にお問い合わせください。

持ち家を名義変更したいけれど、費用がわからず迷っている方がいらっしゃるでしょう。
名義変更は手続きが大変そうなものですが、そこにはメリットもあるため、必要な際は名義変更することが大切です。
今回は、持ち家の名義変更に必要な費用とメリットについてご紹介します。
ぜひ参考にしてください。

□持ち家の名義変更に必要な費用について

持ち家の名義変更に必要な費用は主に4種類あります。

1つ目は、登録免許税です。
登録免許税とは、法務局に不動産名義変更手続きを申請する場合に必要な税金です。
これは、購入した収入印紙を申請書に貼って納めます。
税率は、相続の場合は不動産評価額の0.4パーセント、生前贈与・贈与離婚による財産分与・不動産売買の場合は2パーセントと設定されています。

2つ目は、必要書類の取得費用です。
家の名義変更には、多くの書類を提出することが必要です。
具体的には、登記事項証明書や戸籍謄本などが挙げられます。
これらの必要書類を発行する際に手数料がかかります。

3つ目は、司法書士に支払う費用です。
名義変更は自分でもできますが、不安な方は司法書士に依頼しましょう。
一般的に報酬として支払う額は、5万円から7万円程度です。
また、相続の場合は手間がかかることがあるため、10万円程度になることを把握しておきましょう。

4つ目は、その他の税金です。
相続の場合は相続税、贈与の場合は贈与税、不動産売買の場合は譲渡所得税が必要です。
名義変更の際はこれらの税金を納めることを忘れないようにしましょう。

□名義変更のメリットとは

1つ目のメリットは、家の所有権を主張できることです。
自分が家の所有者であることを明確に証明できるため、所有権に関するトラブルの発生を未然に防げます。

2つ目のメリットは、売り手側の税負担が小さくなることです。
これは、取得した家を売るという場合に活用できます。
例えば固定資産税であれば、1月1日の所有者に課税されるため、年の途中で家を売却しても納税するのは売却者です。

しかし、売買契約の上では、引き渡しした日を基準に買主と売却者で税金を分担します。
そのため、実質的に税金が返ってくるのです。

□まとめ

今回は、持ち家の名義変更にかかる費用とメリットについて紹介しました。
名義変更に必要な費用は主に4種類あることを把握しておきましょう。
また、税金の納め忘れがあると後々大きな問題になるため、忘れないように気をつけましょう。
何かわからないことや気になることがある方は、お気軽にお問い合わせください。

土地や家屋をお持ちの方の中には、その相続について頭を悩ませている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
遺産には、生前贈与と相続の2つのパターンがあり、それぞれに特徴やメリットがあります。
今回は、生前贈与と相続のそれぞれのメリットについて比較してご紹介します。

□生前贈与のメリットとは？

では、生前贈与のメリットについて解説します。

最初に、生前贈与は「将来的に相続手続きが難しそうな場合」の手段として効果的です。
例えば、腹違いの子供がいたり、相続人との仲が良くなかったりすると、相続の手続きがうまく進まないかもしれません。
そのような場合でも、生前贈与をしておけばトラブルなく資産を渡せます。

次に、生前贈与では「配偶者控除」によって相続税を節税できるメリットもあります。
もちろん、状況次第ではそこまで節税できない場合もありますが、基礎控除で賄えるようであれば大きなメリットとなるでしょう。

最後に、万が一認知症を患った場合の対策にもなります。
高齢により所有者の判断能力が低下してしまうと、所有財産の売却が進めづらくなります。
そのため、お元気であるうちに相続の準備を進めておくことをおすすめします。

□相続のメリットもご紹介！

ここまで、生前贈与のメリットについてご紹介しました。
ここからは、相続のメリットについても見ていきましょう。

まず、相続で財産を渡すメリットは、「遺産の額によっては相続税が発生しない」ことです。
相続税は、前述した基礎控除の関係で、遺産が3600万円より高額なものに対してかかります。
そのため、それ以下であれば税金を納める必要はありません。

また、土地を遺産として相続するのであれば、「小規模宅地等の特例」も利用できる可能性があります。
この小規模宅地等の特例では、住居もしくは事業目的の土地を家族に相続する際、一定の条件を満たせば、最大で8割減額した土地の価格で相続税を算出できるとされています。
8割減額となると、かなりの金額の節税が期待できますね。

さらに、遺言書を準備しておけば、譲渡したい相手に遺産を相続できます。
遺言書で誰にどのくらいの遺産を相続するのかあらかじめ指定すれば、遺産を巡って家族が揉めることも防げるでしょう。

□まとめ

今回は、生前贈与と相続について、それぞれのメリットをご紹介しました。
生前贈与にはより確実に相続したい方に遺産を譲渡できる点が魅力的であり、一方で相続は金額によっては節税できる利点があります。
遺産の譲渡を検討されている方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

マンションの購入を検討されている方は、その資産価値を決定する要素について理解しておく必要がありますよね。
例えば、マンションの階数や眺望、立地など、どのような特徴を持つマンションなのかによって価値は大きく変わります。
今回は、マンションの資産価値と階数の関係性、そして資産価値を決めるポイントについてみていきましょう。

□マンションの資産価値と階数の関係性とは？

マンションの資産価値は、どの位置にあるのか、どの方角に面しているのかなど様々な要素によって決定されます。
そして、それは「階数」も同様です。
ここでは、そんなマンションの資産価値と階数の関係性についてみていきましょう。

イメージしやすいかもしれませんが、マンションの部屋は階層が上になるにつれてその価値も高くなります。
なぜなら、高層階ほど眺望が良く陽の光も取り入れやすい、かつプライバシーも保ちやすいといったメリットがあるからです。
さらに、周囲に大きめの建物が立っている場合は、その建物によって視界が遮られている階層と、そうではない階層が出てくるでしょう。
その場合は、視界が遮られていない階層がより高額になる傾向があります。

ちなみに、高層階はメリットだけではなく、もちろんデメリットも存在します。
それは、エレベーターの待ち時間が長いことです。
地上数十階の部屋だと、どうしてもエレベーターを待つのが億劫になり、外に出る頻度も減ってしまいがちです。

□資産価値を決定するポイントをご紹介！

マンションの価値を決める重要なポイントについて、もう少し詳しくみていきましょう。

最初に、どのエリアに位置しているのかは、そのマンションの価値を大きく左右します。
人気が高く今後も人口が増えると予想されるエリア、景観にこだわりがあるエリアなどは特に価値が上昇しやすいです。

次に、交通の便の良さも資産価値に大きく関わります。
特に都心では、なるべく駅から近いマンションに住みたいと考える方も多いのではないでしょうか。
徒歩10分圏内など駅からの利便性が良いマンションは、どの地域でも資産価値が高くなる傾向にあります。

最後に、マンションの「希少性」についてもご紹介します。
希少性とは、例えば周辺地域には高層マンションが1棟しかない、周辺マンションと比較して面積が広いといった、そのマンション独自の特徴を指します。
希少性のあるマンションは、人気も高くかつ価値も下がりにくいでしょう。

□まとめ

何かしら強みのあるマンションは、築年数が経っても比較的値下がりを抑えられます。
特に、立地や交通の利便性、希少性はマンション選びにおいて欠かせないポイントです。
マンションの購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてはいかがでしょうか。

〇㎡、〇帖、〇坪といったように不動産に用いられる面積の単位は様々あります。
よく広大な敷地の表現として「東京ドーム〇個分」という言葉を耳にしますが
野球に興味がない私にとっては、いまいちピンときません。
同じように、不動産取引をしたことにない方にとっては
㎡、帖、坪と説明されても大きさがよく分からないのではないでしょうか。
今回は、不動産取引の基礎中の基礎、広さの単位についてご紹介したいと思います。

□一般的によく用いられるのは

面積の単位には、㎡、a(アール）、坪、帖、町などなど…たくさんあります。
小さなものの面積であれば、㎠、㎜²
（はるか昔に授業で習った記憶が呼び起されました）
広大な敷地等であれば、a（アール）ha(ヘクタール）が用いられますが
一般的な不動産の取引でよく登場するのは、㎡、帖、坪です。

〇㎡（へいべい）…１辺の長さが１ｍの正方形の面積=１㎡
〇帖（じょう）…畳一枚分の面積です
　　　　　　　　約１８２ｃｍ×約９１ｃｍ=約１.６５㎡
　　　　　　　　　ちなみに畳は全国各地で大きさが微妙に異なるため、規定では
　　　　　　　　　「一帖は１.６２㎡以上にする」と定められています。
〇坪（つぼ）…畳２枚分=２帖=３．３㎡
　　　　　　　１辺が６尺の正方の面積

坪と言われてもいまいちピンとこないかもしれませんが
１坪=畳２枚分だと思うとわかりやすいですよね(*'▽')
逆に言うと、８帖のお部屋は４坪ということです。
一般的に、不動産屋がお客様に説明するときは
坪単価〇万円というように表現しますが、公的な機関が公表する
路線価や固定資産税の通知書等には㎡が用いられます。
１㎡は１ｍ正方形ですからイメージしやすいですが、
３０㎡ときいてもよくわからないですよね。
畳に直してみましょう。

□㎡⇔坪⇔帖

先述したように、坪から帖に変換するのは簡単で２倍すれば完了です。

１坪は約３．３０５７９㎡
１㎡は約０．３０２５坪なので
㎡→坪に換算するときは０．３０２５を掛けると求められるのです。（もしくは3.30579で割る）
３０㎡であれば
３０㎡×０.３０２５=９坪
帖に変換すると１８帖というわけですね。

逆に坪→㎡の換算をしたい時は、０．３０２５で割るとでてきます。（もしくは3.30579を掛ける）

□まとめ

不動産の取引の超初級編、面積の単位の紹介でした。
私は畳に置き換えると何となく広さのイメージが掴みやすかったのですが
いかがだったでしょうか？
参考にしていただけると幸いです。

家族からの相続などによって、空き家を所有される方は、その税金事情について知りたい方も多いでしょう。
例え使用していない空き家でも税金は課され、支払わないと後々後悔しかねません。
今回は、そんな空き家にかかる税金と、 固定資産税を支払わないとどうなるのかご紹介します。

□固定資産税と都市計画税についてご紹介！

空き家で支払うべきは、以下の2種類の税金です。

＊固定資産税

空き家に問わず、固定資産税は国内の全ての不動産に対して課税されます。
固定資産税は、その家屋だけでなく、土地に対してもかかってくるため注意しましょう。
ちなみに、税額は課税標準金額の1.4％として計算されます。
ただし、住宅の建っている土地に関しては、「住宅用地の特例」と呼ばれる制度の対象となるため、税金がある程度減額されます。

＊都市計画税

次に、「都市計画税」と呼ばれる税金について耳にしたことはありますか。
この税金は、都市計画区域として指定されている地域の家屋と土地に課税されます。
都市計画税の税率は、固定資産税とは異なり市区町村によっても差がありますが、おおよそ0.2％から0.3％ほどとされています。
また、この都市計画税も先ほどご紹介した「住宅用地の特例」の対象とされているため、税金を軽減できる可能性があります。

□税金を支払わないとどうなるのかご紹介！

ここまで、空き家にかかる2つの税金についてご紹介しました。
とは言え、「住んでいないのだから税金なんて払いたくない」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。

しかし、空き家の税金を払わないことには、いくつか注意点があります。
その一つが、税金を支払わない場合に市区町村から催促されることです。
ただの催促だからと言って、甘く考えてはいけません。
督促状や催告書が届いてからではなく、必ず税金は期限内に支払いましょう。

また、期限内に税金を支払わない場合、延滞金が発生します。
この延滞金ですが、支払い期限から1ヶ月後を境目として、金額が大きく異なります。
本来は支払わなくても良い延滞金を支払うこととなるため、やはり税金はしっかりと納めておくべきです。

さらに、最悪の場合は差し押さえとなる可能性もあります。
督促状や催告書が届いても支払わないのであれば、所有者の財産は差し押さえられてしまうかもしれません。
いつ何が差し押さえられるのかを示した「差し押さえ書」が届きますが、その記載日までに税金を支払えば、差し押さえは回避できます。

□まとめ

使っていないからと言って、空き家の税金を納税しないとかえって多くの財産を失いかねません。
そのため、税金は必ず期限内に支払い、もし事情があって支払いが難しい場合には、役所に相談することをおすすめします。

皆さんは、不動産の相続手続きの完了までどのくらいの期間がかかるかご存知ですか。
相続手続きと聞くと、家族と遺産分割について話し合ったり、多くの書類を用意したりと大変なイメージを持たれる方も多いでしょう。
今回は、そんな相続手続きの進め方と、手続き完了までにかかる期間について解説します。

□相続手続きの内容と流れをご紹介！

では早速、相続手続きの流れについて詳しく見ていきましょう。
相続手続きで最初に行うべきことは「死亡届」の提出です。

次に、「戸籍謄本」を取得します。
ちなみに、相続放棄は相続の開始から3ヶ月以内とされているため、ここまでのステップを3ヶ月で全て終えましょう。

その後、「準確定申告」を行います。
これは、被相続人が亡くなった年の1月1日から死亡日までの期間の確定申告を指します。
準確定申告にも期限が設けられており、相続の開始から4ヶ月以内となっているため、期限内に行いましょう。

準確定申告が終了したら、「遺産分割協議書」を作成し、最後に相続税を申告、納付します。
相続税の申告及び納付にも期限が定められているので注意しましょう。
期限は、相続の開始から10ヶ月以内です。

ただし、上記の内容以外にも行うべきことはあります。
それは、遺言書の確認と、遺産や債務の有無の把握です。
また、戸籍謄本などの必要書類の取得は、相続手続きと同時進行で行わなければならないため、早めに用意しておくと良いでしょう。

□相続手続きに要する期間はどれくらい？

ここまで、相続手続きで行うべきこととその内容をご紹介しました。
ここからは、相続手続き全体にかかる期間についてご紹介します。

結論から言うと、相続手続きには1ヶ月から3ヶ月ほどかかります。
もちろん、場合によってはこれよりも短い期間で済んだり、これ以上の期間を要したりする可能性もあります。

前節でご紹介したステップについて、かかる日数をもう少し詳しくみていきましょう。
まず、戸籍謄本等の必要書類の用意には、およそ5日から30日かかります。
また、遺産分割協議書の作成にも1日から１ヶ月くらいかかると考えておきましょう。

ちなみに、不動産の相続手続きでは、名義変更もしなければなりません。
そのため、法務局に対し登記申請を行います。
この申請にかかる日数が1日、そして名義変更が完了するまで１週間から２週間ほどです。

□まとめ

今回は、遺産の相続手続きについて、流れやかかる期間の目安をご紹介しました。
手続きには、様々な書類が必要となり、また遺言書の有無など調べておくべきことも多いです。
そのため、相続をされる際は早めに書類等の用意をしておくことをおすすめします。