スタッフブログ,薩摩不動産

相続した土地の売却を考えている方に朗報です。
実は、売却して利益が発生した場合にかかる譲渡所得税を軽減できるかもしれません。
今回は、譲渡所得税について、そして売却する際に使える特例や控除についてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□相続した土地を売却することで譲渡所得税を軽減できるかもしれません！

譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を売却した際に得た利益（譲渡所得）に課税される税金で、売却した年の翌年に確定申告を行い、納める必要があります。
ここからは、譲渡所得税を軽減するカギとなる内容についてご紹介します。

取得費と譲渡費用の総額（買ったときの価格）よりも譲渡価額（売ったときの価格）の方が高い場合に譲渡所得が発生します。
譲渡所得税は、譲渡所得に所得税と住民税の税率を乗じて算出されます。

譲渡所得税の税率を決めるのは「不動産の所有期間」です。
亡くなられた方が土地を購入された日から売却する年の1月1日までの期間が5年を超える場合は長期、5年以下の場合は短期と表現されます。
短期が4割近い税率であるのに対し、長期はその半分の2割ほどの税率です。
所有期間が5年を超えるか超えないかで譲渡所得税が倍近く変わってしまいます。

□相続した土地を売却する際に使える特例や控除を解説します！

相続した土地を売却した場合、通常の譲渡所得に関するもの以外にもさまざまな特例と控除があります。
ここからは、そのような特例と控除をそれぞれ1つずつご紹介します。

まず、取得費加算の特例です。
これは、相続税申告時に納付した相続税の一部を譲渡所得の算定時に取得費に加算できる特例で、これにより譲渡所得税の税額を少なくできます。
難しい要件がなく、使い勝手が良いことも魅力的です。
ただし、相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却していることが要件なので注意しましょう。

次に、相続空き家の3000万円控除です。
これにより、相続で取得した空き家を耐震リフォーム後に売却するか、空き家を取り壊して更地にしてから売却した場合に、譲渡所得から3000万円まで控除できます。
ただし、被相続人が亡くなった時点で一人暮らしであることや、取得費加算の特例と併用できないことなどのさまざまな条件や必要書類があります。
このため、専門家に相談することがおすすめでしょう。

□まとめ

今回は、譲渡所得税を軽減できる可能性があることと、売却する際に使える特例や控除を1つずつご紹介しました。
相続後の土地の売却にはさまざまな優遇措置があります。
ぜひこの記事を参考に、これらの特例や控除を積極的に活用してみてください。

空き家を放置してしまっている方、実はそれ、危険です。
特定空家に指定されると罰則があり、最悪の場合、行政代執行手続きによる強制的な措置がなされます。
今回は、空き家の問題とその対策、そして特定空家に指定された場合どうなってしまうのかをご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□空き家の問題と対策について解説します！

管理方法が不明であったり、なかなか売れなかったり、帰る時間がなかったりして、相続した実家を空き家状態で放置してしまっているケースが増加しています。
ここからは、空き家の問題と対策をご紹介します。

まず問題は、空き家が急激に増加しているとともに、管理されずに廃墟となってしまうケースが増加していることです。
空き家率は全体の13.6パーセントで、2033年には30パーセントほどになるといわれています。
管理されていれば問題はありませんが、倒壊の恐れがあるような廃墟となってしまった空き家が増加していることが大問題なのです。

対策としては、空き家の管理を徹底させることを目的として、空き家対策特別措置法が2015年に施行されました。
これにより、管理されていない空き家に関して、行政が立ち入れるようになりました。
自治体にここまでの権限を与えていることが、廃墟化した空き家が与える近隣へのリスクの大きさを物語っています。

□特定空家に指定された場合どうなってしまうのか解説します！

倒壊しそうといった著しく保安上危険となる恐れがある状態や、著しく衛生上有害となる恐れがある状態などの条件にあてはまると、特定空家に指定される可能性があります。
ここからは、特定空家に指定された場合どうなってしまうのかをご紹介します。

まずは、行政から所有者に対して改善を求める助言や指導がなされ、それでも改善されない場合は猶予期間をもうけつつ勧告を行います。
そして、勧告に従わなかった場合は、固定資産税の優遇措置が解除され、猶予期間をもうけつつ改善措置命令が出されます。
この命令にも従わなかった場合は、履行期限の後に代執行の時期や見積額などが通知され、代執行日に強制的に改善措置がなされます。

□まとめ

今回は、空き家の問題と対策、そして特定空家に指定された場合どうなってしまうのかをご紹介しました。
特定空家に指定されないように注意するとともに、万一指定されてしまった場合は素直に行政の改善指導に従うことが大切ですね。
この記事を参考にしていただけると幸いです。

空き家を放置していて、どのように処理すれば良いのか悩んでいる方はいらっしゃいませんか。
そんなあなたへ、選択肢の1つとして売却をおすすめします。
今回は、空き家を放置することのリスクと売却するという選択肢についてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□空き家を放置することのリスクやデメリットについて解説します！

倒壊や火災だけでなく、空き家を放置することにはさまざまなリスクがあります。
ここからは、そのリスクやデメリットを9つご紹介します。

1つ目は、放火のリスクです。
通行人の目に触れにくいことから、しばしば放火犯に狙われます。

2つ目は、倒壊のリスクです。
旧耐震基準で建てられた家をはじめ、耐震性に心配が残る建物が多くあります。

3つ目は、損害のリスクです。
空き家の管理不足により、人やものを傷つけてしまった場合は、建物の所有者が賠償責任を負う可能性があります。

4つ目は、維持費の支払いです。
建物が老朽化しやすく、管理を継続していくためには維持費がかさみます。

5つ目は、資産の減少です。
建物の価値は時間の経過とともに低下します。

6つ目は、固定資産税の支払い義務です。
不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税を支払う義務が発生します。
年間100万円を超えることもあり、手痛い出費です。

7つ目は、不法侵入です。
2018年新潟県では、逃亡中の受刑者が空き家に住みつくという事例がありました。

8つ目は、不法投棄です。
不法投棄をした犯人が見つからない場合は、不法投棄された場所の所有者が撤去責任を負うため、処分代を肩代わりすることになるかもしれません。

9つ目は、行政代執行です。
行政代執行により強制的に建物が取り壊される可能性があります。

□放置している空き家は売却するのがおすすめです！

放置している空き家は解体してしまえば良いという選択肢が真っ先にうかぶ方は多いかもしれません。
しかし、解体には費用がかかり、土地の固定資産税の優遇措置がなくなるといったデメリットもあります。

もし空き家の解体費用を負担に感じるのなら、今のままで売却してしまうのも1つの手です。
しっかり管理している場合は、耐用年数を過ぎていても買い手が現れる可能性があります。
また、そのままでは住めないような場合でも、買い手の負担で解体することを前提として古家つきの土地として売却処分する方法もあります。

□まとめ

今回は、空き家を放置することの9つのリスクやデメリット、放置している空き家は売却という手段についてご紹介しました。
さまざまなリスクがある空き家を放置したくない場合は、売却を検討してみるのも良いかもしれませんね。
この記事がお客様のお役に立ていましたら幸いです。

「相続した土地を売りたいけれど、どうすれば良いのかわからない」
「売却したときに発生する税金には、どのようなものがあるのかわからず不安だ」
このような悩みを抱えている方は多いでしょう。
今回は、相続した土地を売却するまでに踏むステップと、その際に発生する税金についてご紹介します。

□相続した土地を売却するまでのステップを解説します！

土地を売却し慣れているという方はあまり多くないでしょう。
慣れていないことをするのはわからないことだらけで不安ですよね。
ここからは、相続した土地を売却するまでのステップを3つご紹介します。

1つ目のステップは、遺産分割協議をすることです。
相続人が複数いる場合は、相続財産の分割について話し合う必要があります。
全ての財産を目録にまとめ、どのように分割するのかを相続人全員で協議を行って決めます。
この協議で決まった内容は、専門家に遺産分割協議書の作成を依頼するか、自分で作成して書面に残すようにしましょう。

2つ目のステップは、相続登記をすることです。
相続登記をすることで、相続人へ所有権を移す必要があります。
相続登記の申請は、相続人の居住地ではなく、相続する土地の所在地に近い法務局で行う必要があることに注意しましょう。

3つ目のステップは、相続した土地を売却することです。
不動産会社に依頼して、調査と査定、媒介契約の締結、購入希望者との条件交渉、売買契約の締結、そして決済と引き渡しを経て売却します。
売却して得られた現金は、遺産分割協議で決めたように分割し、かかる税金は相続人全員が支払います。

□相続した土地を売却する際に発生する税金について解説します！

必要な税金の知識が抜けていると大きなトラブルに発展するかもしれません。
ここからは、相続した土地を売却する際に発生する税金を3つご紹介します。

1つ目は、登録免許税です。
土地の名義変更を行う際に発生し、固定資産税評価額の0.4パーセントを法務局に支払う必要があります。

2つ目は、印紙税です。
不動産の売買契約書には印紙を貼る必要があり、その金額は売買契約書に記載する売買金額によって変わります。

3つ目は、所得税や復興特別所得税、住民税です。
譲渡所得とは、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いたもののことを指した不動産を売却したときに得られる所得を表します。
所得税や住民税は譲渡所得に、復興特別所得税は所得税にそれぞれの税率を乗じた金額を支払います。

□まとめ

今回は、相続した土地を売却するまでのステップとその際に発生する税金についてご紹介しました。
相続した土地を売却しようとしている方は、ぜひこの記事を参考にして、税金に注意しつつご紹介したステップを踏んで売却してみてください。

親の家の後始末が必要な理由をご存じですか。
適切な管理がされていないと、費用がかかってしまうこともあります。
そこで今回は、「親の死後の家の処分が必要な理由」を解説します。
実際にまずすべきこともご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

□家の後始末が必要な理由

1つ目は、「空き家対策」です。
親と一緒に住んでおらず親が亡くなった場合、家が空き家となってしまいます。
空き家は人が住んでいる家よりも老朽化しやすく、管理が必要です。

また、適切に管理されていない空き家は、周囲にも悪影響を及ぼします。
老朽化による瓦の崩壊や、手入れされていない植物が道路にはみ出すことなどです。
また、犯罪行為の温床になる可能性も出てきます。

以上の理由から、空き家対策は必須と言えるでしょう。
処分又は管理が必要です。

2つ目は、「固定資産税の発生」です。
空き家の状態が悪くなると、「特定空き家」に指定される場合があります。
このとき、固定資産税の優遇措置が外れるため、高い固定資産税を支払う必要があります。

また、「特定空き家」は強制的に取り壊されることもあります。
そのため、家を残すと決断した場合は、きちんと管理する必要があります。

以上が親の家の後始末が必要な理由です。
残しておく場合は適切に管理しないと、費用面でも損害を被ることになります。

□実家の処分はまず相続手続きから

実際に実家を処分する際に最初に行うことは「相続手続き」です。
相続人をまず明らかにする必要があります。
それから遺産分割協議を行い、「誰」に「どれくらい」財産を分けるかを話し合います。

そのためにまず行うのは、「遺言書の有無の確認」です。
もしあればその後の遺産相続がスムーズに進行できます。

もし遺言書がなかった場合、相続人同士で協議する必要があります。
そして、この段階においてトラブルが発生しやすいです。

遺産分割の協議が終わったら、相続手続きを行っていきます。
不動産の場合は不動産名義の変更が必要ですし、その他財産に関しても名義置き換えが必要です。

以上が実家処分の際に行うことです。
相続が決まっていないと処分できないことを覚えておきましょう。

□まとめ

今回は、「家の後始末が必要な理由」と「家を処分する際にはまず相続手続きが必要であること」をご紹介しました。
「特定空き家」に指定されないためにも、適切な管理が必要です。
また、処分の前には相続をはっきりさせることが必要なことも覚えておきましょう。

離婚時に住宅ローンが夫婦の共有名義になっているとき、支払いはどのように行えば良いかをご存じですか。
これは、自分の選択によって変わってきます。
そこで今回は、支払いに関してケースごとにご紹介します。

□離婚時にローンが残っているときの対処方法

住宅に関する名義には、「所有名義」と「住宅ローン名義」があります。
不動産を共有名義にする場合、持分割合の決定も必要となります。

持分割合は、ローンの支払額の割合です。
ただし、共有財産は離婚時に半分にするというルールがあります。
そのため、ローンの支払額によって共有財産の割合が変わるということはありません。

実際には、離婚すると以下のケースが考えられるでしょう。
ここではこれらのケースにおいてローン支払いはどのようになるか解説します。

＊家を売却する場合

この場合、「家の時価」と「住宅ローンの残債」を比べます。
家の時価が上回った場合、売却益を分けます。

一方で住宅ローンの残債が上回った場合、住宅ローンを支払えません。
そのため、売却自体認めてもらえない場合があります。

＊家にどちらか一方が住み続ける場合

この場合、2つのケースが考えられます。

1つ目は、「夫婦で払い続ける」という方法です。
実はこの方法はかなりリスキーです。
というのも、どちらか一方が払わなくなるということが起こりうるためです。

2つ目は、「ローンを単独名義にすること」です。
ただし、一方のみの名義にしたい場合、もう一方のローンを完済する必要があります。
また、単独で返済できるかを金融機関にチェックされます。
ここで、単独名義が認められない場合もあります。

□養育費として住宅ローンを支払ってもらえる？

養育費として住宅ローンを支払ってもらうことは可能です。
しかし、以下の2つのリスクがあります。

1つ目は、「夫側の滞納」です。
夫に支払いをすべて依存していると、「もしもの場合」においてローンを返済できなくなります。
そうなると、家が強制的に差し押さえられてしまうこともあります。

2つ目は、「母子手当てが受給できなくなること」です。
夫名義の家に住んでいると、「児童扶養手当」が受給できなくなる場合があります。

□まとめ

離婚時にローンが残っていた場合、「家を売る」か「売却する」かで支払いなどは変わってきます。
また、単独名義が認められない場合といったケースでは、自分の取りうる選択肢が限られます。
さまざまな条件を総合的に判断し、折り合いをつけることが大切です。

相続登記の流れをご存じですか。
場合によっては、専門家に任せなくても良い場合もあります。
そこで今回は、「登記を任せるか自分でやるかの判断基準」と「相続登記のやり方」をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□相続登記はプロに任せた方が良いのか？

＊自分で相続登記をする際の3つの条件

1つ目は、相続人が子供、配偶者のみということです。
相続の際に考慮しなければならない戸籍があまり複雑でないため、自分で登記できるでしょう。

2つ目は、日中に時間を取れることです。
市区町村役場や法務局といった役場は、平日しか対応できません。
そのため、日中に時間が取れることが条件となります。

3つめは、辛抱強さです。
戸籍を見たり税金の計算をしたりすることには、ある程度の根気が必要です。
手間がかかるということは押さえておきましょう。

＊専門家に依頼した方が良い場合

1つ目は、相続事案がイレギュラーな場合です。
たとえば代襲相続や兄弟間相続といった場合です。
このとき、必要な戸籍がとても多くなるため、プロに任せた方が安心です。

2つ目は、相続人同士が疎遠な場合です。
この場合、仲介人としても、専門家がいると安心です。

これらは主な場合で、他の場合でも専門家に任せた方が良いことはあります。
「自分で相続するときの3つの条件」に当てはまらないのであれば、専門家に任せると無難でしょう。

□相続登記の流れをご紹介します！

1つ目は、「相続物件の特定」です。
被相続人が所有している不動産をまず明確にします。

2つ目は、「被相続人の戸籍謄本取り寄せ」です。
1つでも欠けるとその後の手続きが滞るため、慎重に行いましょう。

3つ目は、「相続人の確定と書類取り寄せ」です。
相続人を確定するためにも、被相続人の戸籍謄本は必要でしょう。

4つ目は、「遺産確定分割協議」です。
財産を「誰」に「どれくらい」分割するかを決定します。
それに基づき、遺産分割協議書を作成します。

5つ目は、「申請書の作成と申請」です。
最後に登記申請書を作成し、申告します。

以上が相続登記の流れです。
多くの書類が必要となるため、慎重に行うと良いでしょう。

□まとめ

今回は、相続登記に関して、「自分でやるか専門家に任せるかの判断基準」と「相続登記の流れ」をご紹介しました。
「相続人が複雑じゃない」、「平日に時間が取れる」場合は、自分で登記できるでしょう。
一方でこれらの条件に当てはまらない場合、登記は複雑になるため、専門家に任せると良いでしょう。

「固定資産税がかからない土地では相続税の申告は必要なのか」
このような疑問をお持ちの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、「固定資産税が無くても相続税の申告が必要となるケース」をご紹介します。
また、その前提条件として、「どのような土地に固定資産税は発生しないのか」も解説します。

□固定資産税がかからない土地とは？

1つ目は、「国の所有している土地」です。
国所有の土地には固定資産税はかかりません。
同様に、都道府県や市区町村が所有する土地にも、固定資産税はかかりません。

2つ目は、「課税標準額が30万円未満の土地」です。
個人が所有する土地には一般的には課税されますが、この場合は課税されません。
実際には、課税標準額が土地は30万円未満、建物は20万円未満の場合です。

ここで、課税標準額が25万円の土地に15万円の建物がある場合を考えてみましょう。
このとき、それぞれが免税される範囲内に収まっているため、課税されません。

では、20万円の土地を2つ持っている場合はどうでしょうか。
この場合では、合計が40万円となるため、課税されます。

3つ目は、「地方税法によって定められた土地」です。
また、様々な人に使われる公共物も、課税対象から外れることが多いです。

□固定資産税がかからない土地なら相続税の申告は不要？

「固定資産税がかからないなら、相続税の申告はいらないだろう」
このように考える人もいますが、特定の条件下では申告は必要です。
というのも、固定資産税がかからない土地でも、相続税の課税対象には含まれるためです。

具体的には、遺産相続が基礎控除額を超えるケースでは、申告が必要です。
相続税の基礎控除額は、「3000万＋（600万×法定相続人の数）」で求められます。
これを遺産相続の額が上回った場合、相続税の申告は必要となります。

また、相続税を抑えられる制度には、以下のものがあります。
・贈与税控除額
・配偶者控除
・小規模住宅等の特例

贈与税額控除とは、3年以内の生前贈与の分は税額が控除されるというものです。
また、配偶者控除とは、「1億6000万円」と「法定相続分」のいずれか大きい方が控除されるというものです。

□まとめ

今回は、「固定資産税がかからない土地」と「固定資産税が無い場合の相続税の申告の必要性」を解説しました。
一般的には、「課税標準額が30万円未満の土地、20万円未満の建築物」には課税されません。
また、固定資産税が無くても相続税申告が必要な場合もあることを押さえておきましょう。

家の名義変更が必要になるのはどのような時かご存じでしょうか。
名義変更が必要な場面と合わせて兄弟間の贈与にどのような税金が課せられるのかを知っておくと不測の事態にも迅速に対応できるでしょう。
今回は、家の名義変更と兄弟間での贈与でかかる費用について紹介します。

□兄弟間で名義変更が必要な3つのケースとは

1つ目は、贈与です。
兄弟間での土地のやり取りでは贈与が成立します。
土地の贈与には贈与税がかかりますが、兄弟間では一般贈与財産に区分されている税率が適用されます。

2つ目は、売買です。
不動産の売買によっても名義変更が可能になります。
兄弟間の不動産売買では譲渡所得税がかかるとともに、一般の不動産売買と同様に売買契約書の作成に印紙税も必要です。

注意点としては売買の価格です。
市場価格よりも低い売買になった場合は贈与とみなされて贈与税の対象となることを覚えておいてください。

3つ目は、相続です。
親がなくなり遺族への土地の相続が行われる際には話し合いの上遺産分割協議書を作成し、誰の名義にするのかを決定します。
相続税の基礎控除内の金額でない限り、土地の相続人には相続税がかかります。

□兄弟間の贈与でかかる4種類の税金について

1つ目は、贈与税です。
これは毎年1月1日〜12月31日までの贈与で取得した財産に課される税金です。
財産を取得した人はその翌年の3月15日までに税務署に申告の上納税しなければなりません。

2つ目は、不動産取得税です。
これは不動産の購入や贈与・建築で不動産を取得した際に課される税金です。
登記手続きの完了後4〜6か月後に自治体から納税通知書が送付されます。

3つ目は、登録免許税です。
贈与で土地の所有権移転登記をした場合は登録免許税が課せられます。
税率は固定資産評価額に対して2パーセントとなっています。

登記は自分でもできますが、基本的には司法書士に依頼します。
その場合は司法書士への報酬とともに司法書士が立て替える登録免許税も払うことになります。

4つ目は、印紙税です。
不動産贈与契約書に貼付する印紙には200円かかります。
負担者は兄弟のどちらでも問題ありません。

□まとめ

今回は、家の名義変更が必要なケースや兄弟間贈与でかかる税金について紹介しました。
兄弟間の土地のやり取りに関しては、贈与・売買・相続の際に名義変更が必要になります。
また、兄弟間の贈与の際には4種類の税金がかかるということも覚えておくと良いでしょう。

両親が亡くなり、家を相続した時複数の相続人にどのように分けるのが良いのでしょうか。
ベストな分割方法はそれぞれの状況によって異なりますが、一般的には換価相続や現物分割などの方法がとられるでしょう。
今回は、家の処分にお悩みの方へ、主に換価相続について他の相続方法と比較しながら紹介します。

□換価分割とは

親族が亡くなり、家を相続することになった場合、遺族でどのように財産を分け合うか話し合いますが、その時の分け方の方法の一つが換価分割です。
換価分割の他には、現物分割と代償分割の二通りの分け方があります。

換価分割は、遺産が不動産や株式などの現物資産である場合や相続税を払うための資金がない場合などにとられる方法です。
現金化することで、遺産を平等に分けられるのが大きなメリットです。
ただ、もしその家に亡くなった方以外の誰かが住んでいる場合は新しく住まいを探さなければならない点や現物資産を残せない点がデメリットと言えます。

現物分割は、遺産のほとんどが現金または預金である場合、現物資産を残したい場合におすすめの方法です。
換価分割のように売却する必要がないがないため相続の手続きが簡単になります。
一方で、現物資産は価値がそれぞれ異なるため遺産相続が不公平になる可能性もあります。

代償分割とは、現物分割と同じく現物資産を残したい場合や相続する人にある程度資金力がある時にとられる方法です。
特定の相続人が現物を相続してその代わりに他の相続人に現金や現物を与えます。
売却のデメリットをなくし住まいを探す必要がないので、被相続人が亡くなった後でもその家に住み続けたい場合はこの方法がおすすめです。

□換価分割が向いているケースについて

換価分割が向いているのは、前述した通り被相続人の現物資産を残さない代わりに相続人
全員に平等に遺産を分けたいというケースです。
換価分割がとられるのは相続財産が自宅不動産である場合が多くなっています。
売却の手続きの手間が増えてしまうものの、相続人になった人全員が最も納得のいく方法と言えるでしょう。

□まとめ

今回は、換価分割について他の分割方法と比較しながら紹介しました。
換価分割には、手続きが比較的簡単で最も平等に財産を分けられるという大きなメリットがあるので、両親から完全に独立していてその家に住む人がいない場合や相続のトラブルをできるだけ避けたいという場合は換価分割を選択すると良いでしょう。