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なんということでしょう。

本日は、令和５年６月に公布され来月から施行される

空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律

□空家の現状

□空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律

これまでは、「特定空家」がある住宅用地のみが

この特例（１／６の減額）を受けられない仕組みになっていました。

特定空家とは以下のいづれかに該当する場合に認められます。

・そのまま放置すると倒壊等著しく保安上危険性となるおそれのある状態

・そのまま放置すると著しく衛生上有害となるおそれがある状態

・近隣住民の生活環境を著しく妨げている状態

・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損ねている

苦情などをきっかけに市町村から調査に入られ、指示がされても改善されない場合

「特定空家」と認定されます。

全国でみると、特定空家は、１．２万件と
ごくわずかなため、関係のない人が多かったかもしれません。

しかし！

来月１３日から施行される改正法では

特定空家のみならず、「管理不全の空家」（このままいくと特定空家になる可能性がある空家）
も対象になってしまいます。


空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について

国が定める判断基準に沿って、市町村から指導・勧告がされ勧告を受けた管理不全空家は、
固定資産税の住宅用地特例がうけられなくなってしまいます(◎_◎;)

つまり土地の固定資産税が６倍になってしまうんです！！



この管理不全空家ですが

市町村が把握しているだけで、全国およそ４９.９万件あるそうです！！

窓が割れていたり、雑草が生い茂っている家は「管理不全」とみなされるそうです。
ドキ！っとした人も多いかと思います。


所有者が不在の場合は、その相続人や財産管理人に空家の管理・処分の

勧告がされますので、無関係だと思っている人も市町村から指示が来る可能性もあります…。

□まとめ

先日、上司の方にロールプレイングして頂きました。

ロールプレイングとは
role(役割)とplaying(演じる)の組み合わせから生まれた言葉です。
職場や現場で経験するであろう場面を想定し、そのなかで営業や接客などの
役割を演じてみることで課題を明確化し、スキルをアップさせる為に行います。

今回は営業担当者役と顧客役に分かれ、実際の営業シーンを再現しました。
自分は営業担当者役を務め、上司の方に顧客役を務めて頂きました。
実際に物件の条件を聞き、物件を紹介した後、案内に行きました。
一通りが終わり、上司の方に自分のダメだったところやアドバイスを一つ一つ教えて頂きました。

ロールプレイングをして、自分に足りていなかったところやダメだったところを改めて実感しました。
どのようにしたら改善できるかを自分で考え、直していきたいと思いました。
これからもロールプレイングをしていき、自信を持って接客していきたいと思いました。


　　井上

先週はたくさんの物件の写真を撮りに行きました。

僕はまだ徳島市周辺の土地勘がないので知らない物件が多くあります。
なので、物件に行く際はナビに住所を入れて物件に行っています。
ナビを入れず、住所を見ただけである程度の
場所が分かるくらいになりたいと思っていますが
まだ聞いたことのない地域や物件があるので
まずは地名を覚えるところからと思っています。

あともう半年で入社して一年が経つので
一年が経つまでにはある程度の地名を覚えることを目標にしています。
二年目にはナビを使わず物件に行けるようにします！

地名も覚えつつ、不動産の知識も身に付けていきたいと思います。


井上

１１月１０日、国土交通省は令和５年度の補正予算概要を発表し

住宅・不動産関連では、その内２，１００億円が充てられました。

伴い住宅金融支援機構は、子育て世帯に対して

「フラット３５」の金利を下げる

子育て世帯を応援する【フラット３５】子育てプラス

を新設しました！

この場合の「子育て世帯」とは、
借入申込年度の４月１日時点で該当する子どもの年齢が
１８歳未満であることを指しますが、出産前の胎児も含まれます。

また、二世帯住宅などでお孫さんと一緒に暮らされる場合も対象です◎

そして、この制度では、お子さんがいっらしゃらなくても、
申込年度の４月１日時点で夫婦いずれかが４０歳未満である
若年夫婦も対象となります。

□フラット35 子育てプラスの制度内容

この新制度は子供の人数によって金利引き下げポイントが加算されます。

例えば

子ども１人なら１P

子ども３人なら３P

といった感じです。

• 地域連携型の加算ポイント^_※も併用できるのがうれしいところです。

※徳島県では（阿南市や吉野川市等が対象です）連携する地方公共団体一覧（徳島県）



これにより、最大▲０．５％であった金利が最大▲１％へと拡充されます。


金利はMAXで▲１％ですが、お子様の人数によって、
引き下げられる期間が変わってくるのです！



令和５年１１月現在フラット３５の金利は１．４８％～です。

３５年　３，０００万円を一定の金利で借り入れた場合
総返済額は、３，８４６万円です。（この額にもびっくりしますよね）


これが新制度を使ったとすると…

●お子様が１人の場合は１P→当初５年間▲０．２５％
　総返済額３，８０７万円


●お子様が１人（１P）・ZEH（３P）・長期優良住宅（１Ｐ）
→当初５年間▲１％　・　６～１０年目▲０．２５％
　総返済額３，５３１万円

といった風にお子様の人数、住宅性能、或いは地域によって
総返済額が大きく変わってきます。


詳しくは→→フラット３５チラシ

□まとめ

近年のエネルギー価格高騰に伴い、影響を受けやすい

若年世帯や子育て世帯にも省エネ性の高い住宅を取得、リフォームしてもらうことが

今回の制度の目的だそうです。

対象になるお子様も胎児から１８歳未満と幅広いですし

若年夫婦（同性パートナーも含む）も対象になるので

かなりたくさんの人がこの制度の恩恵を受けられるのではないでしょうか＾＾

皆さんも是非参考にしてみてくださいね♪

今週は新築物件の写真を撮りに行きました。
新築とは
建物が完成して１年以内の誰も住んだことのない物件を言います。
誰かが１日でも入居、未入居のままでも１年以上経過した時点で
中古物件として扱われる。ということを初めて知りました。

僕も将来的には自分の家を持ちたいと思っています。
空家を見るのが好きなので新築の物件に行くときは
いつもどんな家かなと思い楽しみにしながら行ってます！

入社してから半年が経って、少しはできることが増えてきました。
まだまだ分からないことがたくさんあるので、少しづつ知識を
身に付けていきたいと思いました。

井上 

現在、徳島環状線の高架橋整備に伴い、末広大橋北詰交差点付近で、
走行車線を１車線とする規制が行われています。





さらに
１１月１３日（月）より約３年間
東西の通過にも規制がかかります！！



徳島県HPより

南北方向の通行は、右折禁止（直進及び左折可能）

東西方向の通行は、直進及び右折禁止（左折のみ可能）

となっております。


当社にお越しいただく際、お帰りになられる際
末広大橋を通行される方が多い事かと思いますので
ご注意ください(◎_◎;)

ご不便をおかけしますが、よろしくお願いいたします。

先日、初めて契約を取ることができました。
案内から契約するまではとても長く感じました。

契約書と重要事項説明書を作るのに4日間程かかり何回間違えたか分からないくらいやり直しましたが
全部の書類が完成したときは、とても嬉しかったです。

いざ、契約の時間になるとどうしていいのか分からなくなり、上司の方に教えて頂きながら進めることができました。

契約日までに契約書と重要事項説明書に書いてある文の意味を理解するまで教えて頂きました。
教えて頂きましたが、今の自分には何も分からなくてもっと読んで勉強が必要だと実感しました。

これからも契約をすることがあると思うので、次書類を作成する時までには今よりももっと理解できるようになりたいと思いました。

土地の地番を調べる資料として「公図」というものがあります。


地番とは、住居表示（郵便物の送付先などに使われる住所）とは異なり、
１筆ごとに登記された番号を指します。
地番＝住居表示のケースもありますが、必ずしもそうとは限らないのがミソです。




このように、それぞれの地番が書かれています。

一般的な地図とも異なりますし、普段の生活では住居表示（住所）を使うので
見たことがない人も多いかと思いますが
不動産の取引では、とても重要な書類です。


今回は、そんな「公図」を歴史を踏まえて解説していきます！

□過去の公図

きっかけは、明治時代の地租改正により、政府の財政確保のため
それぞれの土地に価格を付け、課税するために作成されました。
（旧土地台帳附属地図と呼ばれていました）


そのため、地番を付けて、どこに何番の土地が分かれば事足り、
精度の高いものは要求されておらず、面積、距離等はアバウトなものでした。

一般人が測量し、尚且つ、測量技術も当然今より劣るということもあるのですが
課税額を低くするため、あえて面積を小さく測量していたのでは…
という見解もあるのです。


ちなみに、課税目的で作られたもののため、公共のものである道路や水路には
地番がつけらませんでした。

□現代の公図

実は現代でも、精度の低いこの旧土地台帳附属地図をもとに出来た
公図が地番を調べる材料として用いられます。

↑にアップしたものがその例ですが、そもそもの旧土地台帳附属地図は
当初、和紙で作られ、尚且つ何度も書き換えたものを
現在、電子化しているため、精度としてはかなり低いでしょう。



図面の下には
分類「地図に準ずる図面」
種類「旧土地台帳付属地図」
とかかれています。



一方で、政府は、日本全国の土地の地籍調査を行い
正確な測量技術で、位置、境界などを名確認する、
「不動産登記法第１４条第１項」に従い
精度の高い図面の作成を進めています。


私たちは、一緒くたに「公図」と呼んでいますが
正確には、前者（精度の低い公図）を「地図に準ずる図面」
後者（精度の高い図面）を「１４条地図」
と分類します。
「新しい地図」とかにしてくれたら分かりやすいのにと思います。

□１４条地図の普及

徐々に「地図に準ずる図面」から「１４条地図」に塗り替えようという働きですが
この１４条地図が備え付けられている割合は、全国で５５％程度と言われています。
我が徳島県では、少し古いデータですが約３３％（平成２６年度時点）と、
全国的にもまだまだといった印象です。



１４条地図の普及が進まない原因として
地方公共団体の財政難、所有者（相続人）の所在が分からない
高齢者のため立ち合いができない、地籍調査の意義、効果の理解が今一つされていない。
等が挙げられるでしょう。



徳島県では、令和４年度、５年度の事業として
徳島市中常三島町、南常三島町、助任本町等のエリアで
この１４条地図作成が進められています。


東日本大震災のような大きな災害のあと、土地の境がわからず
復旧にかなり時間がかかっていたようですが
境界確定は、XY座標を用いて境界を定めるため
例え、境界がわかない事態に陥ってもすぐに自分の土地が把握できるでしょう。


また、境界確定を自分でしようとするのと、とてつもない時間、費用がかかりますから、
このタイミングで隣地との境界を確認できることは、土地所有者の方或いは相続人の方に
とっても有益なことかと思います♪


境界確定には、土地所有者の方の協力が必要不可欠ですから
皆様是非ご協力をお願いします(^－^)！

□まとめ

公図の話より境界確定の話メインみたいになってしまいました
が、公図を知る上では必要不可欠な事です！！
皆様の協力があれば、お住まいの地域の公図も
「地図に準ずる図面」から「１４条地図」にアップグレードされますよ＾＾
今回の記事が皆様のお役に立てると幸いです。

草抜きに行ってきました！
以前にこの物件の案内をした際、雑草がたくさん生えているのが
目に入ったので酷くなる前に抜こうと思い、9月21日に行ってきました。

6月に一度草抜きをしてから３か月でここまで伸びたことに驚きました。

↑before

↑after

草抜きをしている時に入居者の方から
「暑いのにご苦労さん」と言われたのが印象に残っています。
草抜きをしていてやりがいを感じました。

綺麗な状態を保っていけるように頑張りたいと思います！

「オーナーチェンジ」という言葉を見聞きしたことがあるでしょうか。
自分が住むための物件を探されている人は、注意が必要です！

オーナーチェンジについて疑問に思っていた人、あるいは
不動産投資に興味がある人に向けて、今回の記事を書きたいと思います！

□オーナーチェンジとは

売買等により、賃貸住宅の所有者（オーナー）が変わることです。
ただし、その物件には、借主が住んでいる状態です。






そのため、旧オーナーと結んだ契約は、新オーナーに引き継がれることになります。

例えば、敷金を預かっていれば、新オーナーに引き継ぎますし
賃料を受け取る権利、原状回復してもらう権利等も新オーナーに移ります。

権利だけでなく、当然に義務も引き継がれます。
例えば、建物を修繕する義務、敷金を変換する義務などです。


ということは、この物件を購入して住みたいと思っていても
それがオーナーチェンジ物件である場合は、借主がいる限り
基本的には、自らが住むことは、できません(@_@)



オーナーチェンジ物件の広告を注視すると、
「利回り」や「賃貸人有り」といった独特の文言がかれていますよ＾＾

□オーナーチェンジのメリット・デメリット

メリットとしては、なんといっても
家賃収入をすぐに得られるということです。


これから借主を探す場合、家賃収入ゼロがいつまで続くのか
という不安がありますが、オーナーチェンジの場合は
既に借主がいるので、そういった心配がなく
すぐに家賃収入が貰えますので、
これから不動産投資をしよう！！という人におすすめです♪
また、これから借主を探そうとする場合と違い
不動産屋への仲介手数料、広告費なども節約できます。



逆にデメリットと言えば、購入する前に物件の内覧ができない
ことが挙げられます。
借主の使い方によるので、修繕費がどんなものか予想がつかないのです。


また、貸主と借主では、借主の方が権利が強いものですし
契約内容も引き継がれるので新しいオーナーの意向で退去を迫ったり、
不当な家賃の変更をするのは難しいでしょう。

以上オーナーチェンジのメリット・デメリットでした。

□まとめ

以上オーナーチェンジについての解説でした☆
マンション一棟丸ごとのケースもありますし
マンションの一室や戸建物件にも存在します。
これから不動産投資をしたいな～と考えられている方は
是非、薩摩不動産までお問い合わせください♪