スタッフブログ,薩摩不動産

１１０万円を超える金銭の受領には、贈与税がかかってくることは有名かと思います。
マイホームをご検討されている人の中には、ありがたいことにご両親から資金援助が
ある方も多いかと思いますが、住宅取得のための資金贈与は、特例として非課税限度額が
緩和される措置があります！これは相続税対策としても非常にうれしい措置ですね。
今回の記事では、住宅取得等のための贈与税非課税措置のお話をしたいと思います。

□具体例をみてみましょう

省エネ等住宅を取得するために父親から１，５００万円を援助をうけた場合を例にあげていきます。

１，５００万円ー１，０００万円ー１１０万円=３９０万円

（あるいは、不動産取得のための資金贈与）では
２，０００万円まで非課税になります。
「おしどり贈与」とも呼ばれます。
内助の功はマイホームでお返し…と思うとなんだか良いですね笑

□まとめ

以上住宅取得のための贈与が非課税になるお話しでした。
ただし、非課税の枠内で贈与をうけたからといって何もせずにいると、
通常の税金が発生してします(＠_＠;)
この特例をうけるには、決まった時期に申告をする必要があるのです。
なおかつ、建物の性能や広さ、贈与を受けるタイミング
住み始めるタイミングなども、とても重要になってきます。
一生に一度の買い物といわれるマイホームですから、
同様に、この特例を受ける方も初めてという方がほとんどだと思います。
薩摩不動産では、そのような不安があるお客様でも安心していただけるように
ひとつずつ丁寧に説明しております！
ぜひ、ご相談くださいね(^^)

特定空き家に指定されてしまうと、所有者にとっても大きなデメリットが発生してしまいます。
そんな特定空き家に指定される基準とは何かご存知でしょうか。
今回は、特定空き家についてと指定された場合にどのような影響が及ぶのかまで紹介します。

□特定空き家について

特定空き家とは2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」によって定められました。
それは、以下4つの状態にあると認められる空き家等を言います。

1つ目は、そのまま放置すれば倒壊する可能性が著しく保安上危険となる恐れのある状態です。

2つ目は、著しく衛生上有害となる恐れのある状態です。

3つ目は、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態です。

4つ目は、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態です。

そのため、特定空き家になってしまった場合でも以上4つの要因を改善できれば、特定空き家から解除されます。

空き家に調査が入り、特定空き家に指定された場合は、「助言・指導」をもらった後に「住宅用地特例の対象から除外されたことの「勧告」を受け、命令されます。
この命令に違反した場合は、50万円以下の過料が発生してしまうのでご注意ください。

□特定空き家に指定されると固定資産税にどう影響するのかをご紹介！

特定空き家に指定された空き家は、固定資産税の軽減措置対象から除外されてしまいます。
この規定は、前述した空家対策特別措置法の施行によって定められました。

施工前は、空き家であることを問わず、200平方メートルまでの敷地部分に対して、固定資産税を6分の1に軽減されていました。

しかし、施行後はこの固定資産税の軽減が一切適用されなくなってしまうため、より多額の税金を課されることになります。

たとえ、建物を解体した場合でも、更地に対しては従来通りの固定資産税が課されます。
そのため、空き家を売却して手放すかどうかといった対応を早急に検討する必要が出てきます。

このように、特定空き家に指定された場合、固定資産税の負担が大幅に増す可能性が高いです。
空き家の管理を含めた将来的な不動産とどう向き合っていくのかを、可能な限り早めに検討しておくことをおすすめします。

□まとめ

今回は、特定空き家についてと指定された場合にどのような影響が及ぶのかまで紹介しました。
空き家は放置すると大きな問題になりかねません。
当社では、空き家に関してのご相談も受け付けています。
ぜひご相談ください。

「相続登記で必要な書類がわからない」という方に向けて、今回は不動産の相続登記において必要な書類の一覧と、それぞれの有効期限について紹介していきます。

□相続登記において主要な必要書類とは？

早速ですが、相続登記において必要となる書類で特に主要なものは以下8つです。

「1. 登記事項証明書」「2. 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本」「3. 被相続人の住民票の除票」「4. 相続人全員の戸籍謄本」「5. 遺産分割協議書及び相続人全員の印鑑証明書」「6. 相続関係説明図」「7. 固定資産評価証明書」「8. 相続登記申請書」です。

それぞれ具体的に紹介します。

まず、登記事項証明書は、法務省に提出する相続登記申請書を作成する際に、不動産の正確な地番や家屋番号を記入する必要があります。
その確認として、この証明書が必要になってきます。
基本的には、「登記簿謄本」と同じ位置付けですが、登記簿謄本はコンピュター処理をしていません。

一方、登記簿事項証明書はコンピュータ処理をしています。
こちらは、提出する必要のない書類です。

被相続人の出生から死亡までの連続した謄本は、相続が発生したこと及び相続人に当たる人物を証明するための書類です。
戸籍は結婚や離婚、転籍、あるいは養子縁組をした場合など一生の間に複数作られるため、連続した戸籍謄本を確認することで相続人を確定させます。

被相続人の住民票の除票は、登記簿状の被相続人と戸籍状の被相続人が同一人物であることを証明するための書類です。

相続人全員の戸籍謄本は、相続発生時に相続人が生きていることを証明するための書類です。

遺産分割協議書及び相続人全員の印鑑証明書は、遺産分割協議書によって相続内容の決定を証明します。
この書類に各々署名をし、実印を押すことによって全員の合意が証明されます。
さらに、「印鑑証明書」も添付します。

相続関係説明図は、その名の通り、被相続人と各々の相続人の関係性を図で表したものです。
この提出により、戸籍謄本の原本の返却を行います。

固定資産評価証明書は、不動産の固定資産評価額を示す書類です。
こちらは、相続登記の際に支払う「登録免許税」の税額を算出するために必要です。
注意としては、最新年度の書類でなければなりません。

相続登記申請書は相続登記の申請に用います。
この書類は、実際に法務局に出向くか、そのホームページからダウンロードして入手することも可能です。
相続のパターンによって記入方法が異なるため注意しましょう。

□必要書類に有効期限はあるの？

では、ここまで紹介してきた、相続登記の必要書類に、有効期限はあるのでしょうか。
その答えとしては、「全て有効期限がない」です。

しかし、「相続人の戸籍謄本」と「固定資産評価証明書」は注意しなければならないことがあります。
固定資産評価証明書は前述した通りで、最新年度でなければなりません。
相続人の戸籍謄本に関しては、被相続人が亡くなった後に作成されたものでなければなりません。

□まとめ

今回は、不動産の相続登記において必要な書類の一覧と、それぞれの有効期限について紹介しました。
「想像以上にたくさんの書類があるな」と思われた方も多いでしょう。
相続登記の際はぜひこの記事を参考にしてください。

相続手続きの際、遺言書がある場合は、どのように対応していけば良いのでしょうか。
今回は、遺言書がある場合の相続手続きについて紹介していきます。
どのような原則のもと、どういったポイントがあるかを考えながら読むことをおすすめします。

□遺言書がある場合の相続手続きについて

遺言書があることで何が変わるのでしょうか。
簡潔に述べると、民法964条によって、遺言書の遺言内容によって被相続人は財産を処分することが可能になります。
従って、遺言書の内容の通りに相続手続きを進める必要があります。

ここからは、その際の相続手続きのポイントをご紹介します。

ポイントは、大きく3つあります。

1つ目は、遺言書の存在を把握することです。
被相続人が作成した遺言書の存在を認知している相続人は、その旨を他の相続人に知らせる必要があります。

また、民法891条5号により、遺言書の存在を隠した場合は、相続欠格によって相続権を失う可能性があるため注意しましょう。

2つ目は、遺言書の検認が必要な場合があることです。
民法1004条1項により、自筆証書遺言と秘密証書遺言は、法務局によって保管されていないため、遺言執行の前に家庭裁判所からの検認を必要とします

また、同条3項により、遺言書に封印がある場合は、家庭裁判所での開封が必要です。

同条2項及び法務局における遺言書の保管等に関する法律11条により、公正証書遺言と法務教で保管されている自筆証書遺言については、検認手続きが不必要になります。

3つ目は、遺言執行者がついている場合、手続きを任せることです。
遺言書の中で遺言執行者が指定されている人が、就任を承諾した場合、相続財産移転などの手続きは全て遺言執行者が実行できます。
遺言執行者の職務内容や権利義務については、民法1007条以下の規定に従って職務を遂行しましょう。

□遺言書の開封について

続いて、遺言書の開封についても状況によって対応が変わってきます。
ここでは、3つのパターンを紹介します。

まず1パターン目は、自筆証書遺言が見つかった場合です。
この場合は、すぐに開封してはいけません。
遺言書が開封されていないにも関わらず、勝手に開けることは法律で禁止されているためです。

仮に開封してしまった場合でも、その行為が故意でなければその内容や相続人の資格が無効にはなりませんが、注意しましょう。

次いで2パターン目は、公正証書遺言が見つかった場合です。
その場合、自筆証書遺言のような検認の必要がないため、開封しても良いです。

そして、3パターン目は、秘密証書遺言が見つかった場合です。
秘密証書遺言は自筆証書遺言と同様で、家庭裁判所からの検認が必要です。
勝手に開封しないように注意しましょう。

□まとめ

今回は、遺言書がある場合の相続手続きについて紹介しました。
手続きの中でさまざまなパターンがあることに難しさを感じた方もいるでしょう。
相続手続きで遺言書がある場合は、ぜひこの記事も参考にしながら適切に対応しましょう。

駅や学校まで徒歩○分という広告を目にしたことがある方は
多くいらっしゃると思います。
それでは、広告で使われるこの速さ一体どれくらいの速さなのでしょうか。

今回の記事では、不動産広告でよく目にする「徒歩〇分」について解説していきたいと思います！ 

□歩く速さの基準は８０ｍ／分

徒歩○分と言われても、人の歩く速さはバラバラですよね。
そのため徒歩での時間を算出するために、不動産の公正競争規約では
基準値を８０ｍ／分と定めています。
８０ｍ歩くのには１分かかる、ということなので、徒歩５分と表記されている場合は、
目的地まではおおよそ４００ｍ距離がある、ということがわかります。
逆に目的地まで１．６ｋｍだとしたら、時間に換算して、おおよそ２０分かかる
ということがわかります。

ただし、実際には信号や踏切で足止めをくらったり、
坂道や横断歩道などで一定の速さで歩けない場合があるかもしれませんが、
その時間は考慮されず一定の速さで歩き続けている計算となります。

ちなみに、端数が出たときは切り上げるため、目的地まで８１ｍだとすると、
机上では徒歩１分ちょいの時間ですが、ルールとしては徒歩２分と表記する必要があります。

しかし、歩く速さは人それぞれなのに、なぜこの基準が設けられたのでしょうか。

□なぜ分速８０ｍなのか

毎度おなじみ、マニアックな話ですが、どうして徒歩の速さが分速８０ｍなのでしょうか。

私も今まで気にしたことがなかったのですが、これを機に調べてみました。

当初は、１００ｍあたり１分とルールが設けられていましたが、
女性にも適用できるような現実的な基準を考える必要がありました。
そして、昭和３８年「女性がハイヒールのサンダルを履いて歩いた時の平均速度」
を計測した結果、分速８０ｍという基準が生まれたそうです。
みなさんはどうでしょうか。例えば、８００ｍの移動に１０分かかるでしょうか。
都会の人や体育会系の人はもっと早いかもしれないですね。
ちなみに私はというと、先日１歳の娘と散歩していましたが、２００ｍの距離１０分かかりました笑
ですから、小学校まで徒歩５分と広告には表記されていたとしても
子供の足ではもっとかかるかもしれないですね。

余談ですが、徒歩に関しては明確な基準値がありますが、車や自転車に至っては
時間帯、事故、交通量等によって徒歩よりも大きく影響をうけるため
分速○分というはっきりとした基準値はありません。
しかし自転車は２００ｍ～２５０ｍ／分、車が４００ｍ～４５０ｍ／分
として算出されることが多いようです。

□まとめ

以上不動産広告でよく目にする徒歩〇分についての解説でした。

繰り返しになりますが、あくまでも基準値になりますので、
広告で徒歩〇分と表記されているとはいえ、実際には信号、踏切等があったり、
当然それぞれの歩く速度によって変動しますし、またその分数は切り上げられていることも
あるので、必ずしもその通りになるものではありません。
ただ、歩く速度の基準がわかると「あと１ｋｍだから歩いてだいたい１３分かかるね」と
普段の生活でも使えますし、すこーーーしハナタカになれる豆知識でした笑
皆さんも是非活用してみてくださいね(^^)

皆さんは「更地渡し」をご存知でしょうか。
不動産の売却をお考えの人は、耳にしたことがある人も多いと思います。
そこで今回は更地渡しについてとそのメリットまで紹介していきます。

□更地渡しとは？

更地渡しについて紹介していきますが、実は、「更地渡し」という言葉には明確な定義は存在していません。

一般的には、建物を売り主負担で取り壊し、更地になったその土地をそのまま買い主に引き渡すことであると認識されています。

しかし、この認識はあくまで一般的な認識であるだけで、人によっては異なることがあります。
そのため、売り主と買い主との間で認識を共通させることをおすすめします。

また、更地渡しに対し、「現状渡し」という概念も存在します。
現状渡しの一般的な認識は、売り主が建物を取り壊すことなく、現在の状態のまま不動産を引き渡すことです。
従って、買い主が住居を必要としない場合は、買い主が自己負担で取り壊しを行わなければなりません。

□更地渡しで売却するメリットとは？

ここからは、更地渡しとして売却することのメリットを紹介していきます。

そのメリットは大きく分けて以下3つです。

1つ目は、売却自体がより容易になることです。
古家が建ったままの土地は、買い主の負担が大きくなりやすいため、不動産取引市場ではあまり人気ではないです。
なぜなら、そのまま古家に住むと決めた場合も別の用途で使うと決めた場合も、いずれにしても住居の建て替えや撤去が必要になる可能性が高いためです。

一方で、更地渡しであれば、買い主が自由に土地を利用できます。
例えば、家を建てたり、店舗や駐車場を設けてビジネスを始めたりすることができます。

2つ目は、買い主が決まってから解体工事に着手できることです。
つまり、古家付き土地を売却する際に更地渡しにすれば、解体費用が無駄になるリスクがなくなります。
また、引き渡し日には不動産の売却代金が入るため、売り主の負担を最小限に抑えられます。

3つ目は、解体工事の費用を節税できることです。
更地渡しは、いわゆる節税になります。
不動産を売って利益が出た場合、翌年の確定申告で「譲渡所得税」を納税しなければなりません。

その際、更地渡しをしていた場合は、古家付き土地を売却するために支払った解体工事費用を「必要経費」として扱い、不動産の売却代印から差し引きできます。

譲渡所得税を含めた税金の算出は、売上高に必要経費と控除額を引いた額になります。
従って、この必要経費に更地渡しのための解体工事費用を含めれば、利益が少なくなり、納税額を安くすることが可能です。

しかし、マイホームを売却する場合は、3,000万円もの控除を受けられる優遇措置の利用が可能です。
こちらは、高額な資産を売却する場合に限られますが、相続等で高額な不動産を手に入れる可能性があるため、覚えておくことをおすすめします。

□まとめ

今回は、更地渡しについて説明し、そのメリットまで紹介しました。
文中にもありますが、更地渡しの概念には具体的な定義がありません。
そのため、更地渡しのメリットを理解しつつも、実際に行う場合は契約相手と共通認識の確認をすると良いでしょう。

前回の記事で、民法が改正されたことについて触れましたが、その流れでもう一つ。
これはメディアでも多々報じられていたのでご存じの方も多いと思いますが、
２０２２年４月から成人年齢が２０歳から１８歳に引き下げられました。
それにより不動産取引にどう影響があるのでしょうか。みていきましょう。

□成人すると何ができるのか

成人するとできることとして、親の同意がなくても契約行為ができる、

１０年有効パスポートがとれる、結婚（女性の結婚可能年齢が引き上げられた）などがあります。

親の同意なしで契約できることの１つとして、１８歳になるとアパートを借りることができます。
また、ローンも自分の意志で出来るので住宅ローンも組むことができます。

もっと身近な話でいうと携帯電話の契約、クレジットカードをつくることが可能になります。

ただ、理屈でいえば可能ですが、学生さんの場合は月々まとまった額を
支払いっていくことが現実的ではないので、今後もご両親が契約者となる、
あるいは連帯保証人になる状況が続いていくかと思われます。

そして、未成年のうちは、親の同意なしでこういった契約行為をした場合は、
取り消すことができましたが、「成人」したことにより、責任はすべて
自分が負うことになるので、取り消すことができなくなります(+_+)

□まとめ

来年から大学生になる高校生の皆さんは、受験が終わると開放感と都会に行ける嬉しさから

ウッキウキでお部屋を探すことになるでしょう。（実体験です笑）
そして、携帯電話を契約して、クレジットカードも作るかもしれません。
ハッピーキャンパスライフのスタートです。
ですが、そういった契約行為は「取り消し」が出来ないことをよく念頭にいれて、
事前に親御さんに相談してみるのもいいかもしれませんね♪

薩摩不動産では、学生さんにも安心していただけるように、
アットホームな雰囲気でお部屋探しのお手伝いをしております。
少し時季外れかもしれませんが、徳島県内で新生活をスタートされる学生さんは、
ぜひ、お立ち寄りくださいね。

ただし成人しても、禁煙飲酒、公営ギャンブルは２０歳からですよ(^_-)-☆

夫婦が離婚の危機に陥った時、一度は「別居」という選択肢が出てくるでしょう。
そこで今回は、離婚して別居する際に何をしたら良いのかと、実際に持ち出しをするリストを紹介します。

□別居の際に必要な基本の準備とは？

別居の際に必要となってくる基本の準備には大きく5つのことがあります。

1つ目は、別居後の住居を確保することです。
住居の確保をしておかなければ、住むところがなくなってしまいます。
別居前も多くの考え事を抱えている状況下にあると想定されますが、子供や仕事のことを踏まえて探しておくことをおすすめします。

別居前までパートナーに頼っていて収入が少ないと、賃貸物件が借りられない可能性も出てきます。

2つ目は、生活費と引越し費用を確保することです。
まずは前述した別居後の住居の費用を計算すると良いでしょう。
その費用を差し引いて、その他の家具家電や食費などの資金も確保しておく必要があります。
最低でどのくらいの費用がかかるのかは把握しておきましょう。

3つ目は、別居または離婚原因となる証拠を確保することです。
別居後では、別居や離婚の原因となる証拠を確保することは難しくなるため、別居前にそれらを確保しておくと良いでしょう。
仮に、別居後に慰謝料の請求や離婚を求めようとした際には必要になってきます。

4つ目は、パートナーの財産や収入を把握することです。
離婚の可能性が高い場合は、これらを把握することで離婚後の財産分与の手続きをスムーズに終えられます。

5つ目は、離婚届不受理申請書を役所に提出することです。
この書類は、合意や意思がない場合の離婚をさせなくするためのものです。
これにより、無断で離婚届を提出されるリスクを補完できます。

□別居の際に持ち出すべき荷物とは？

別居するとなったときに、何を持ち出していけば良いのかを改めて整理します。
それらは、以下5つです。

1つ目は、財産的価値の高いものです。
こちらはいわゆる「貴重品」です。

2つ目は、生活必需品です。
すぐに同居に戻れないと想定した準備が必要です。

3つ目は、子供のために必要なものです。
こちらは、子連れ別居となる際に必要です。

4つ目は、思い出の品です。
自分自身の心に従って検討しましょう。
持ち出さなければ、勝手に処分されてしまう可能性があります。

5つ目は、離婚手続きに必要なものです。
こちらは、前述したようにさまざまな可能性を加味して準備しておきましょう。

□まとめ

今回は、離婚して別居する際に何をしたら良いのかと、実際に持ち出しをするリストを紹介しました。
この他にも、実際に別居する際にはたくさんの気をつけるべき点があります。
この記事を参考にしながらも、さまざまな視点で検討すると良いでしょう。

土地の遺産相続を行わなければならなくなった方の中で、何をどう行うのかお悩みの方も多いのではないでしょうか。
今回は、土地の遺産相続の流れと兄弟で売却するときの方法を紹介していきます。

□土地の遺産相続の流れをご紹介！

1番目は、故人の死亡届を提出することです。
被相続人がなくなったことを証明するものが死亡届です。
こちらを死亡の日から7日以内に市区町村の役場へ提出しなければ、「1. 戸籍法により5万円以下の罰金が科せられる可能性がある」「2. 火葬の際に必要な死体火葬許可証の発行が受けられない」ため、気をつけましょう。

2番目は、遺言書がないか確認することです。
遺言書が発見された場合は、原則遺言書に従って相続手続きが進むため、故人から遺言書の有無を確認していない場合は確認しましょう。

遺言書には公正証書遺言、秘密証書遺言、自筆証書遺言の３種類あり、その中でもさらにさまざまなパターンがあるため、遺言書が発見された場合は、それぞれに合わせた対応をしましょう。

3番目は、相続人が誰なのかを確定することです。
遺言書によって相続人が指名されていない場合は、基本的に法定相続人が相続することになりますが、その他細かい取り決めがあるため、相続人の確認は行いましょう。

4番目は、相続財産を調査することです。
相続では、不動産や預貯金などのプラスに働く財産だけでなく、借金や連帯保証人契約などのマイナスに働く財産もあります。
相続放棄の検討も加味しながら、相続財産の調査が完了したら財産目録を作成しましょう。

5番目は、遺産分割協議を行うことです。
この協議は、被相続人の遺産を、相続人の各々がどれだけ相続するのかについての協議です。
この協議内容は、「遺産分割協議書」にまとめ、創造人全員が署名捺印をしなければなりません。

6番目は、法務局へ相続登記を行うことです。
相続登記をするための必要書類を準備しておきましょう。

□相続した土地を兄弟で分ける5つの方法とは？

相続した土地を兄弟で分ける5つの方法を順に紹介していきます。

1つ目は、遺産分割協議です。
こちらは前述した通りの協議を行い、兄弟のどちらがどれだけ相続するのかを話し合います。
ポイントは、遺産分割協議は義務ではなく、好きな時間に行うことが可能であるということです。

しかし、相続税は相続開始を知った翌日から10ヶ月以内であるため、それまでには終わらせておくと良いでしょう。

2つ目は、相続放棄です。
こちらは、費用が安く、手続きが簡単に行えるという利点もあります。
よく見受けられるケースとしては、兄弟の誰かに財産を寄せたい時に相続放棄を行います。

3つ目は、代償分割です。
こちらは、相続人の中で不公平が生じた際に、相続人同士でお金を払うことで調整する分割方法です。
ポイントは、お金を渡す側に現金がないと実行できないことです。

4つ目は、換価分割です。
こちらは、相続された財産を現金化してから相続人同士で分ける分割方法です。
不要な不動産を相続した場合などに有効です。

5つ目は、分筆による現物分割です。
こちらは、相続された土地そのものを物理的に分割する方法です。
土地の活用の仕方をそれぞれの相続人に委ねたい場合は有効でしょう。

□まとめ

今回は、土地の遺産相続の流れと兄弟で売却するときの方法を紹介しました。
遺産を相続するには多くの手順を踏まなければなりませんが、この記事も参考にしながら適切に対応していくことをおすすめします。

購入する時には気づかなかったのに…
心配すればきりがないですが、そんなも状況も無きにしも非ず…ですよね。

決して不安を煽りたいわけではなく、そんなもしもの状況でも皆さんに安心してもらえる法律

「契約不適合責任」について本日は紹介していきたいと思います。

従来は「瑕疵（カシ）担保責任」と呼ばれていましたが

２０２０年４月の民放改正により「契約不適合責任」と改められました。

内容も一部改正され、買主さんにとってはより安心できる仕組みになりました。

□瑕疵とは

まず瑕疵（カシ）という言葉ですが、聞きなれない言葉だと思います。
分かりやすく言うと、目的物に何かしらの欠損があることです。
しかし、瑕疵には物理的な欠陥だけでなく、
「心理的瑕疵」…過去に自殺や殺人などがあり、住む人が心理的に嫌悪感を感じる状態
「法律的瑕疵」…建築基準法、都市計画法に抵触している状態
などがあります。

これらに気づかず物件を購入してしまった場合、
既に契約を結んでいるから買主さんは泣き寝入りするしかないのか
というと、契約後であっても一定の期間は、売主が責任を負う必要があります。
それが「瑕疵担保責任」です。

□「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

従来の瑕疵担保責任（改定前）では、対象となるのは隠れた瑕疵である必要がありました。
分かりやすい例でいうとシロアリや雨漏りです。
簡単に発見できるような瑕疵は対象にはなりませんでした。
そして、隠れた瑕疵があった場合の買主の権利としては
「契約解除」（契約目的を達することができない場合のみ）
「損害賠償請求」の２つのみが可能でした。

この「隠れた」という表現がとても曖昧で、修繕以前に第一の論点が
そっちになってきてしまいますよね。
改定された契約不適合責任では、隠れた瑕疵に限定されず
数量、品質、量などが契約の内容に適合しない場合、
契約通りの目的物の引き渡しを請求することができます。
=「追完請求」
あくまでも契約書をベースにということですね。
書いてあるかどうかなので、従来に比べて分かりやすく改正されました。

もし、追完請求をしたにもかかわらず、売主がその請求を無視する場合
代金を減額してくださいと請求ができます。
=「代金減額請求」

大きく分類するとこの２つ、買主さんを保護をするための権利が新たに制定されました。

ただし買主は、この不適合を知った時から１年以内に売主に通知しなくてはいけません。
さらに、宅建業法では、この通知の期間は引き渡しから２年となっています。
売主と買主の不平等を無くすための法律とはいえ、半永久的に瑕疵の責任の所在が
売主にあるとは言えないですもんね。
ですが、この引き渡しから２年という期間は特約で延長することができます。
つまり買主に有利となる特約は有効としています。
（新築住宅の場合は、品確法が適用され、住宅の構造体力上主要な部分の瑕疵については
引き渡し後１０年間は責任追及ができます）

□まとめ

最後に大事なことを言いますが、この責任は宅建業者である売主が
個人のお客様に負う責任となります。

つまりは、個人間の売買であれば、双方の同意があれば契約不適合責任を
免除する特約をつけることができます。
事前に内容や期間などについて、双方でしっかり取り決めておくと安心ですね。
今回の記事、すこし小難しい話だったかもしれませんが、先述したように
契約書がベースになるので、記載している内容がものすごく大事になります！
というお話でした。
少しでも皆さんのお役に立てば幸いです。